Wer sein Haus oder seine Wohnung verkauft, während das Darlehen noch läuft, muss die Bank ausbezahlen, und zwar häufig vor Ende der vereinbarten Zinsbindung. Dann verlangt die Bank unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dieser Ratgeber zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf erklärt, wann sie fällig wird, wann Sie ohne sie auskommen, wie die Bank sie grob berechnet und wie Sie Kosten begrenzen können.

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn Sie ein Immobiliendarlehen mit fester Zinsbindung aufnehmen, rechnet die Bank damit, über die vereinbarte Laufzeit Zinsen zu erhalten. Zahlen Sie das Darlehen früher zurück, fehlen ihr diese Zinseinnahmen. Die Vorfälligkeitsentschädigung gleicht diesen Schaden aus. Sie ist keine Strafe, sondern eine Schadensersatzforderung.

Das Gesetz sieht diesen Ausgleich ausdrücklich vor: Wer einen Kredit mit festem Zinssatz, der durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, wegen eines berechtigten Interesses vorzeitig kündigt, muss der Bank den daraus entstehenden Schaden ersetzen (§ 490 Abs. 2 BGB). Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn Sie das beliehene Objekt anderweitig verwerten wollen, zum Beispiel durch Verkauf.

Wann sie anfällt und wann nicht

Typische Fälle mit Entschädigung

  • Sie verkaufen während der Zinsbindung, das Darlehen läuft noch.
  • Der Vertrag sieht keine kostenfreie Ablösung vor, und es bestehen keine anderen Sondervereinbarungen.
  • Der Zins im Vertrag liegt über dem aktuellen Marktzins für die Restlaufzeit, die Bank erleidet also einen Zinsschaden.

Fälle ohne oder mit geringer Entschädigung

  • Zinsbindung läuft aus: Wird das Darlehen zum Ende der Zinsbindung zurückgezahlt, fällt in der Regel keine Entschädigung an.
  • Sondertilgungsrechte: Viele Verträge erlauben jährlich Sondertilgungen in bestimmter Höhe ohne Entschädigung. Ein Teil der Restschuld lässt sich so vorab reduzieren.
  • Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren: siehe unten.
  • Niedriger Vertragszins im Vergleich zum Marktzins: Liegt der aktuelle Zins für die Restlaufzeit nicht unter dem vereinbarten, kann die Bank ihr Geld mindestens zu denselben Bedingungen neu anlegen. Der Schaden ist dann gering oder entfällt. Lassen Sie sich die Berechnung im Einzelfall von der Bank erläutern.
  • Variable Zinsen: Bei Darlehen mit veränderlichem Zinssatz gelten andere Kündigungsregeln.

Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Das Gesetz gibt dem Darlehensnehmer ein Recht, das nicht vertraglich ausgeschlossen werden kann: Ist für das Darlehen ein fester Sollzinssatz vereinbart, können Sie es nach Ablauf von zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Für diese ordentliche Kündigung ist keine Entschädigung vorgesehen.

Wichtig zu wissen:

  • Die zehn Jahre laufen ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht ab Vertragsabschluss. Bei Darlehen, die in Raten ausgezahlt wurden, zählt die letzte Auszahlung.
  • Wurden später neue Vereinbarungen über Rückzahlung oder Zinssatz getroffen oder wurde umgeschuldet, kann sich die Frage des Fristbeginns anders stellen. Lassen Sie sich das Datum des vollständigen Empfangs von der Bank schriftlich bestätigen.
  • Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Sie sollten also früh planen, auch wenn der Notartermin noch nicht feststeht.
  • Eine Kündigung wird unwirksam, wenn Sie das Darlehen nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen (§ 489 Abs. 3 BGB). Die Kündigung gehört deshalb zeitlich zu Ihrem Verkaufsplan.
  • Haben Sie zum Beispiel ein Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung, können Sie nach zehn Jahren kündigen, wenn Sie die Bedingungen erfüllen.

Ob und ab wann das Kündigungsrecht in Ihrem Fall greift, sollten Sie anhand des Darlehensvertrags und einer schriftlichen Auskunft der Bank prüfen.

Wie die Bank die Entschädigung grob berechnet

Die Berechnung ist komplex, und im Detail rechnen Banken nach festen Methoden, die von der Rechtsprechung entwickelt wurden. Das Prinzip lässt sich ohne Zahlen verstehen:

  1. Ausgangspunkt: der Zinsschaden. Die Bank vergleicht den Zins, den Sie ihr bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hätten, mit dem Zins, den sie jetzt bei einer risikofreien Wiederanlage des Betrags erzielen kann. Ist der Vertragszins höher als die Wiederanlagerendite, entsteht ein Schaden.
  2. Restlaufzeit. Je länger die Zinsbindung noch läuft, desto größer fällt der Schaden aus.
  3. Restschuld. Je höher der offene Betrag, desto höher der Schaden.
  4. Abzüge. Banken dürfen ersparte Verwaltungs- und Risikokosten abziehen, außerdem berücksichtigen sie Sondertilgungsrechte und planmäßige Tilgungen.
  5. Bearbeitungsentgelt. Manche Banken berechnen zusätzlich ein Entgelt für die Abwicklung. Der Bundesgerichtshof hat ein vorformuliertes Entgelt für die Bearbeitung eines Treuhandauftrags bei Darlehensablösung für unwirksam erklärt (Urteil vom 10. September 2019, XI ZR 7/19). Fragen Sie deshalb nach, wofür genau die Bank Geld verlangt.

Bitten Sie die Bank um eine schriftliche, nachvollziehbare Berechnung mit den verwendeten Zinssätzen und Zeiträumen. Das ist keine Unhöflichkeit, sondern Ihr Recht als Kunde, um die Forderung prüfen zu können.

Verhandlungstipps

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht in Stein gemeißelt. Folgende Ansatzpunkte helfen:

  • Berechnung prüfen lassen. Fehler schleichen sich ein. Unabhängige Berater, etwa Verbraucherzentralen oder Fachanwälte für Bankrecht, können Berechnungen prüfen; fragen Sie vorab nach Umfang und Kosten.
  • Zeitpunkt wählen. Wenn das Ende der Zinsbindung oder das Sonderkündigungsrecht nahe ist, lohnt es, den Termin der Rückzahlung entsprechend zu planen. Das ist nur möglich, wenn der Käufer mitspielt, etwa durch einen späteren Besitzübergang.
  • Sondertilgungen nutzen. Zahlen Sie vorab, was der Vertrag ohne Entschädigung erlaubt.
  • Bank als Kunden behalten. Wenn Sie eine neue Immobilie finanzieren und die Bank wieder als Partner infrage kommt, ist sie oft kompromissbereiter.
  • Angebote vergleichen. Verhandeln Sie nicht nur über den Betrag, sondern auch über Konditionen für die nächste Finanzierung.
  • Entschädigung in die Kalkulation einbeziehen. Rechnen Sie sie von Beginn an in Ihren erwarteten Erlös ein, damit Sie bei Preisverhandlungen wissen, wo Ihre Untergrenze liegt.

Alternativen zur vorzeitigen Ablösung

Darlehen übertragen

In seltenen Fällen kann der Käufer in den bestehenden Darlehensvertrag eintreten. Dazu muss die Bank zustimmen und die Bonität des Käufers prüfen. Wegen der Haftung entlässt die Bank den Verkäufer nur aus dem Vertrag, wenn der Käufer die Anforderungen erfüllt. Praktisch ist das selten, weil Käufer eigene Finanzierungen mitbringen und die Konditionen des alten Vertrags nicht immer passen.

Darlehen ablösen und Grundschuld mitnehmen

Wer ein neues Objekt kauft, kann in manchen Fällen mit der gleichen Bank weitermachen. Dann kann das bestehende Darlehen unter Umständen auf das neue Objekt übertragen oder angepasst werden, was die Entschädigung reduzieren kann. Das hängt vollständig von der Bank ab. Fragen Sie ausdrücklich nach, bevor Sie verkaufen.

Verkaufstermin verschieben

Wenn das Ende der Zinsbindung absehbar ist, lohnt es zu klären, ob ein späterer Verkauf wirtschaftlich besser ist. Das gilt nur, wenn weder Marktlage noch persönliche Gründe dagegen sprechen. Die Entschädigung ist nur ein Faktor. Ein ausführlicher Überblick zur Preisfindung steht im Beitrag Immobilienwert ermitteln.

Vermieten statt verkaufen

Wer die Immobilie nicht verkaufen muss, kann sie auch vermieten und das Darlehen weiterlaufen lassen. Das ist eine andere Entscheidung mit eigenen Pflichten; Grundlagen finden Sie im Beitrag Wohnung vermieten in Hamburg.

Steuern: nur ein Hinweis

Löst jemand ein Darlehen ab, um ein bisher vermietetes Objekt lastenfrei zu verkaufen, kann er die Vorfälligkeitsentschädigung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung abziehen. Sie steht dann im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Verkauf (Urteil vom 11. Februar 2014, IX R 42/13). Praktisch spielt sie deshalb nur eine Rolle, wenn der Verkauf selbst steuerpflichtig ist, etwa als privates Veräußerungsgeschäft innerhalb der gesetzlichen Haltefrist; dort sind Veräußerungskosten bei der Gewinnermittlung zu berücksichtigen (§ 23 EStG). Ausnahmen gelten insbesondere bei selbstgenutzten Immobilien. Wir geben hier keine Steuerberatung; sprechen Sie vor Vertragsabschluss mit Ihrem Steuerberater.

Zeitplan relativ zum Notartermin

Eine grobe Reihenfolge, die sich bewährt hat:

  • Mehrere Monate vorher: Darlehensvertrag prüfen, Zinsbindung und Kündigungsrechte klären, Restschuld erfragen. Ist ein Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren in Reichweite, die sechsmonatige Frist einplanen.
  • Vor der Vermarktung: Bank informieren, schriftliche Auskunft über Restschuld und Entschädigung anfordern.
  • Vor dem Notartermin: Berechnung prüfen, Verhandlung führen, Löschungsunterlagen anfordern. Mehr dazu im Beitrag Grundschuld löschen und Lastenfreistellung.
  • Beurkundung: Die Ablösung ist im Kaufvertrag geregelt; der Kaufpreis geht zuerst an die Bank. Wie der Termin abläuft, steht im Beitrag Notartermin und Kaufvertrag.
  • Nach Zahlung: Bank bestätigt die Rückzahlung, Löschung der Grundschuld wird beantragt.

Entscheidend: Lassen Sie sich die Entschädigung vor der Beurkundung nennen. Dann kennen Sie Ihren Erlös, bevor Sie sich verpflichten.

Checkliste

  • Darlehensvertrag gelesen: Zinsbindung, Sondertilgung, Kündigungsrechte
  • Datum der letzten Auszahlung festgestellt (für das Zehn-Jahres-Recht)
  • Bank schriftlich über Verkaufsabsicht informiert
  • Restschuld und Entschädigung schriftlich angefordert
  • Berechnung geprüft oder prüfen lassen
  • Sondertilgungsmöglichkeit genutzt
  • Alternativen geprüft: Übertragung, Mitnahme, Terminverschiebung
  • Steuerliche Folgen mit Steuerberater besprochen
  • Erlös nach Ablösung und Kosten kalkuliert

Fazit

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann den Verkaufserlös spürbar mindern, ist aber kein Schicksal. Wer Vertrag und Kündigungsrechte kennt, die Bank früh einbindet, die Berechnung prüft und den Zeitplan an das Ende der Zinsbindung anpasst, behält Spielraum. Wenn Sie wissen wollen, welchen Verkaufspreis Sie realistisch ansetzen können, bevor Sie mit der Bank sprechen, nutzen Sie unsere Immobilienbewertung. Für Fragen zu Ihrem Vorhaben schreiben Sie uns; wir antworten schriftlich.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.