Der Notartermin ist der Moment, in dem aus einer Einigung ein bindender Vertrag wird. Wer das Thema Notartermin beim Immobilienkauf aus Verkäufersicht kennt, geht entspannter hinein: Er weiß, wann der Entwurf vorliegen muss, was der Notar prüft, wann der Kaufpreis fließt und wie Übergabe und Eigentumsumschreibung zusammenhängen. Dieser Ratgeber erklärt den Ablauf Schritt für Schritt, nennt Unterlagen für den Termin und zeigt, was Sie als Verkäufer vorbereiten sollten.

Warum es einen Notar braucht

Ein Vertrag, durch den ein Grundstück übertragen wird, muss notariell beurkundet werden. So steht es in § 311b BGB. Das gilt für Häuser und Grundstücke ebenso wie für Eigentumswohnungen. Ohne Beurkundung ist ein solcher Vertrag grundsätzlich unwirksam.

Der Notar ist dabei kein Vertreter einer Seite. Er soll beide Parteien neutral beraten, den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite belehren. Er entwirft den Vertrag, überwacht die Abwicklung und veranlasst die Eintragungen im Grundbuch. Bei Unklarheiten kann er Sie auf Risiken hinweisen, ersetzt aber keine Rechtsberatung zu Ihrer persönlichen Interessenlage.

In der Praxis wählt häufig der Käufer den Notar. Üblich ist aber, dass beide Seiten sich auf ein Notariat einigen. Ein Wunsch des Verkäufers wird von Käufern meist nicht abgelehnt.

Der Ablauf im Überblick

  1. Einigung über den Kaufpreis und die wichtigsten Bedingungen
  2. Auftrag an den Notar, Vertragsentwurf
  3. Prüfung des Entwurfs durch beide Seiten
  4. Beurkundungstermin
  5. Eintragung der Auflassungsvormerkung
  6. Sicherung der Lastenfreistellung
  7. Fälligkeitsmitteilung und Zahlung des Kaufpreises
  8. Besitzübergang mit Übergabeprotokoll
  9. Auflassung, Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Vertragsentwurf und Fristen

Nach der mündlichen Einigung beauftragt der Käufer oder beauftragen beide Parteien den Notar. Dieser benötigt die Daten der Beteiligten und Informationen zum Objekt, meist einen aktuellen Grundbuchauszug. Auf dieser Grundlage erstellt er den Entwurf.

Zwei-Wochen-Regel bei Verbrauchern

Bei Verbraucherverträgen über Grundstücke soll der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift angegeben werden. Das schützt vor Übereilung, bedeutet für Sie als Verkäufer aber: Planen Sie nach der Einigung einige Wochen bis zum Termin ein. Ein Termin schon in der folgenden Woche ist nur mit guter Begründung üblich.

Was Sie im Entwurf prüfen sollten

Lesen Sie den Entwurf aufmerksam. Bei diesen Punkten lohnt der zweite Blick:

  • Kaufgegenstand: Grundstück, Wohnung, Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrechte, mitverkauftes Zubehör wie Einbauküche
  • Kaufpreis und Zahlungsweg, Fälligkeitsvoraussetzungen und Fristen
  • Gewährleistung: üblich sind Haftungsausschlüsse für Sachmängel, mit Ausnahme von Arglist (siehe Besichtigung und Interessenten prüfen)
  • Regelung zur Lastenfreistellung und zu bestehenden Grundpfandrechten
  • Besitzübergang, laufende Kosten, Mietverhältnisse
  • Kostenverteilung und Vollmachten
  • Regelungen bei Verzug des Käufers, zum Beispiel Verzugszinsen und Rücktrittsrechte

Schicken Sie Fragen schriftlich an den Notar, bevor der Termin stattfindet. Änderungen vor der Beurkundung sind unkompliziert, danach nur noch durch Nachträge.

Der Beurkundungstermin

Der Termin findet im Notariat statt und dauert meist deutlich länger als erwartet, weil der Notar den Vertrag vollständig vorliest. Das ist gesetzlich vorgesehen und dient dem Schutz beider Seiten. Währenddessen können Sie Fragen stellen und Änderungen anregen.

Am Termin nehmen in der Regel Käufer und Verkäufer teil, entweder persönlich oder durch Bevollmächtigte. Für das Grundbuchverfahren müssen Erklärungen in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorliegen (§ 29 GBO). Deshalb brauchen Vollmachten meist mindestens eine notarielle Beglaubigung. Gehört das Objekt mehreren Eigentümern, müssen alle teilnehmen oder wirksam vertreten sein.

Am Ende unterschreiben alle Beteiligten und der Notar. Mit der Beurkundung ist der Kaufvertrag geschlossen. Eine Bedenkzeit nach Unterschrift gibt es nicht.

Was Verkäufer mitbringen

  • Gültiger Personalausweis oder Reisepass
  • Steuer-Identifikationsnummer (sie wird für Meldungen an das Finanzamt benötigt)
  • Angaben zur Eigentümerstellung, zum Beispiel Familienstand und Güterstand, wenn der Notar danach fragt
  • Bei Erbimmobilien Erbschein oder andere Nachweise des Erbrechts
  • Angaben zu Grundpfandrechten: Darlehensnummern, Bankverbindung, Kontaktdaten des Kundenbetreuers
  • Bei Eigentumswohnungen: Verwalterdaten und ggf. Zustimmungserklärung des Verwalters, falls in der Teilungserklärung vorgesehen
  • Bei vermieteten Objekten: Mietvertrag, Kautionsnachweis, Mieterliste
  • Energieausweis, soweit er noch nicht übergeben wurde

Fragen Sie das Notariat vor dem Termin, welche Dokumente es zusätzlich benötigt.

Nach der Beurkundung: Vormerkung, Lastenfreistellung, Fälligkeit

Direkt nach dem Notartermin beginnt die Abwicklung. Sie sichert beide Seiten ab, damit niemand in Vorleistung geht.

Auflassungsvormerkung

Der Notar beantragt, eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers in das Grundbuch einzutragen. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Spätere Verfügungen über das Grundstück sind insoweit unwirksam, soweit sie diesen Anspruch beeinträchtigen würden (§ 883 BGB). Der Käufer muss also nicht befürchten, dass das Grundstück zwischenzeitlich anderweitig belastet oder verkauft wird.

Lastenfreistellung

Ist Ihre Immobilie mit einer Grundschuld belastet, wird der Käufer sie nicht übernehmen wollen. Der Notar holt daher von der Bank eine Löschungsunterlage ein. Üblich ist ein Treuhandauftrag: Die Bank erklärt, unter welchen Bedingungen sie die Löschung bewilligt, und der Kaufpreis fließt zunächst zur Ablösung des Darlehens. Wie das genau funktioniert, lesen Sie im Beitrag Grundschuld löschen und Lastenfreistellung. Wenn Sie vorzeitig aus einem Darlehen aussteigen, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen; mehr dazu im Beitrag Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf.

Weitere Voraussetzungen

Je nach Objekt kann es weitere Voraussetzungen geben, etwa die Zustimmung des Verwalters bei Wohnungseigentum oder die Bestätigung, dass eine Gemeinde ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch nicht ausübt. Ein solches Vorkaufsrecht kann der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken zustehen, zum Beispiel im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB), in Hamburg ausdrücklich ausgewiesen für die Gebiete der Erhaltungsverordnungen; beim Kauf von Wohnungseigentum besteht es nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB). Der Verkäufer muss der Gemeinde den Kaufvertrag unverzüglich mitteilen; die Gemeinde hat drei Monate Zeit, das Recht auszuüben, und das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn die Nichtausübung nachgewiesen ist (§ 28 BauGB). Der Notar kümmert sich um die Einholung, Sie sollten aber Ansprechpartner benennen und Rückfragen zügig beantworten.

Fälligkeit des Kaufpreises

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. Dieser zahlt innerhalb der im Vertrag genannten Frist. Gewöhnlich fließt der Kaufpreis zuerst an die Bank, die die Grundschuld ablöst, und der Rest an Sie. Die Reihenfolge und Fristen sind vertragsabhängig. Prüfen Sie im Entwurf, bis wann der Käufer zahlen muss und was bei Verzug gilt.

Übergabe und Besitzübergang

Mit Zahlung des Kaufpreises geht üblicherweise der Besitz auf den Käufer über. Der Stichtag steht im Kaufvertrag. Ab diesem Datum trägt der Käufer in der Regel die Nutzungen und Lasten, also Versicherungen, laufende Kosten und anteilig die Grundsteuer. Gegenüber der Gemeinde richtet sich die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres (§ 9 GrStG) und schuldet, wem das Grundstück zugerechnet ist (§ 10 GrStG); wie Verkäufer und Käufer sie untereinander aufteilen, regelt der Kaufvertrag.

Übergabeprotokoll

Vereinbaren Sie einen Übergabetermin und halten Sie den Zustand schriftlich fest:

  • Zählerstände für Strom, Gas, Wasser, Heizung
  • Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
  • Zustand der Räume, vorhandene Mängel
  • Mitverkaufte Gegenstände
  • Unterschriften beider Seiten

Ein Übergabeprotokoll beugt Streit vor und dokumentiert, dass das Objekt in vertragsgemäßem Zustand übergeben wurde. Melden Sie sich außerdem bei Versorgern, Versicherern und Hausverwaltung ab oder um.

Eigentumsumschreibung

Der Kaufvertrag enthält regelmäßig bereits die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang. Sobald der Notar bestätigt, dass der Kaufpreis gezahlt ist, beantragt er die Eintragung des Käufers im Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer Eigentümer. Zuvor werden auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zur Grunderwerbsteuer und die Löschung Ihrer Grundschuld abgewartet. Das kann einige Wochen dauern.

Für Sie als Verkäufer ist die Eigentumsumschreibung weitgehend erledigt, sobald der Kaufpreis eingegangen und die Übergabe erfolgt ist. Bewahren Sie die Unterlagen dennoch auf, sie können für die Steuererklärung wichtig werden.

Kosten: Was gilt üblicherweise?

Die Kosten für Notar, Grundbuch und die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Das ist allerdings Vertragssache, nicht gesetzlich zwingend, und steht im Kaufvertrag. Als Verkäufer tragen Sie in der Regel die Kosten, die Ihre Seite betreffen: etwa die Löschung eigener Grundschulden, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Maklerprovision. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, gilt für die Provision § 656c BGB: Wird der Makler für beide Seiten tätig, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten.

Checkliste: Notartermin für Verkäufer

Vor dem Termin

  • Entwurf rechtzeitig angefordert und gelesen
  • Fragen schriftlich an den Notar gestellt
  • Ausweis und Steuer-ID bereit
  • Grundschuldunterlagen und Bankkontakt zusammengestellt
  • Bei Wohnungen: Verwalterzustimmung geklärt
  • Bei Vertretung: beglaubigte Vollmacht vorhanden
  • Termin mit allen Eigentümern abgestimmt

Am Termin

  • Gesamten Vertrag mit anhören, bei Unklarheiten nachfragen
  • Regelungen zu Fälligkeit, Übergabe und Kosten prüfen
  • Kopie des Vertrags erbitten

Danach

  • Auflassungsvormerkung abwarten
  • Lastenfreistellung mit der Bank abstimmen
  • Fälligkeitsmitteilung abwarten
  • Übergabetermin und Protokoll vorbereiten
  • Versorger, Versicherungen, Hausverwaltung informieren
  • Unterlagen für die Steuer aufbewahren

Fazit

Der Notartermin klingt aufwendig, folgt aber einer festen Reihenfolge: Entwurf prüfen, beurkunden, Vormerkung eintragen, Lastenfreistellung sichern, Kaufpreis fällig stellen, übergeben, Eigentum umschreiben. Wer den Entwurf rechtzeitig prüft und alle Unterlagen bereit hat, vermeidet Verzögerungen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und die Abläufe von Beginn an begleitet haben wollen, schreiben Sie uns oder schildern Sie Ihr Vorhaben über das Formular Objekt anbieten. Einen Überblick über alle Phasen finden Sie außerdem im Ratgeber Immobilie verkaufen in Hamburg.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.