Wer in Hamburg eine Wohnung vermieten möchte, muss neben Vorbereitung und Mieterauswahl vor allem die Mietpreisbremse kennen. Sie begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietung und hat Folgen für die Preisfestlegung, das Exposé und den Mietvertrag. Dieser Ratgeber erklärt, wie Sie Ihre Wohnung vorbereiten, was bei der Mietpreisbremse in Hamburg gilt, welche Ausnahmen es gibt und wie Sie Mieter, Kaution und Übergabe sauber regeln.

Vorbereitung: Was vor der Vermietung zu erledigen ist

Energieausweis. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss, wer vermietet, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen oder gut sichtbar aushängen (§ 80 GEG). Liegt er bei Aufgabe einer Anzeige in kommerziellen Medien vor, gehören bestimmte Angaben daraus in die Anzeige, darunter Ausweisart, Energiekennwert, wesentliche Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 GEG).

Wohnflächenberechnung. Die Wohnfläche ist ein zentrales Argument im Exposé und für die Miete. Fehlerhafte Angaben führen später zu Streit. Die Wohnflächenverordnung gilt unmittelbar, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz zu berechnen ist (§ 1 WoFlV); bei frei finanzierten Wohnungen dient sie als gängige Berechnungsgrundlage. Halten Sie im Mietvertrag fest, nach welchen Regeln die Fläche ermittelt wurde.

Zustand. Prüfen Sie Elektrik, Fenster, Heizung, Bad und Böden. Schimmel, undichte Stellen oder defekte Geräte klären Sie vor der Vermietung. Kleine Instandsetzungen verbessern die Vermietbarkeit. Für größere Maßnahmen finden Sie Orientierung bei unserer Marke Hanseaticus Baudienstleistungen für Bad, Fliesen und Maler.

Unterlagen. Halten Sie Grundriss, Energieausweis, Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Hausordnung und gegebenenfalls Teilungserklärung bereit. Das beschleunigt Besichtigung und Vertrag.

Mietpreisbremse in Hamburg

Was gilt grundsätzlich?

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Welche Gebiete betroffen sind, bestimmen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung. Solche Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.

Wie ist der Stand in Hamburg?

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung des Hamburger Senats vom 25. November 2025 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 41 vom 2. Dezember 2025, S. 684) erklärt die gesamte Freie und Hansestadt Hamburg zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie tritt am 1. Januar 2026 in Kraft und mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft. Die Mietpreisbremse gilt damit im gesamten Stadtgebiet.

Für Wohnungen im Umland entscheidet das jeweilige Bundesland. In Schleswig-Holstein hat die Landesregierung in einer Landtagsrede im Mai 2025 eine Mietpreisbremse abgelehnt und auf die Kappungsgrenzenverordnung für Bestandsmieten verwiesen. Prüfen Sie vor der Preisfestlegung trotzdem, ob für Ihre Gemeinde inzwischen eine Verordnung besteht.

Ausnahmen

Die Mietpreisbremse gilt nicht in jedem Fall. Wichtige Ausnahmen:

  • Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f BGB).
  • Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist ausgenommen (§ 556f BGB). Das Gesetz definiert „umfassend“ nicht näher; ob eine Maßnahme darunter fällt, hängt vom Einzelfall ab. Sammeln Sie deshalb Rechnungen und Baudokumentation.
  • Vormiete: War die Vormiete höher als die zulässige Miete, darf die Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Mietminderungen und Erhöhungen im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses bleiben unberücksichtigt (§ 556e Abs. 1 BGB).
  • Modernisierung in den letzten drei Jahren: Die zulässige Miete kann sich um den Betrag erhöhen, der bei einer Mieterhöhung nach § 559 BGB möglich wäre (§ 556e Abs. 2 BGB).

Wer sich auf eine Ausnahme berufen will, sollte sie dokumentieren können, etwa mit Rechnungen, Vormietvertrag und Bauunterlagen. Wichtig ist auch die Auskunftspflicht: Vor Abschluss des Mietvertrags müssen Sie dem Mieter unaufgefordert mitteilen, wenn Sie sich auf die Vormiete, eine Modernisierung der letzten drei Jahre, die Erstnutzung nach dem 1. Oktober 2014 oder eine umfassende Modernisierung berufen. Die Mitteilung bedarf der Textform. Haben Sie die Auskunft nicht erteilt, können Sie sich auf die jeweilige Ausnahme nicht berufen (§ 556g Abs. 1a und 4 BGB).

Rüge und Rückforderung

Liegt die vereinbarte Miete über der zulässigen Grenze, kann der Mieter dies rügen. Nach Angaben der Stadt Hamburg genügt eine einfache Rüge; rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, kann er zu viel gezahlte Miete bis zum Mietbeginn zurückverlangen (§ 556g Abs. 2 BGB).

Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietenspiegel

Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln Sie in Hamburg über den Hamburger Mietenspiegel, den die Stadt als qualifizierten Mietenspiegel im Zwei-Jahres-Rhythmus veröffentlicht (Stand Oktober 2026: Mietenspiegel 2025). Er ordnet Wohnungen nach Merkmalen wie Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung ein. Zahlen nennen wir hier bewusst nicht, weil sie sich mit jeder neuen Ausgabe ändern. Rechnen Sie Ihre Wohnung anhand der aktuellen Ausgabe sorgfältig ein. Wie sich Marktwert und Ertrag einer Immobilie ermitteln lassen, erläutert der Beitrag Immobilienwert ermitteln; eine individuelle Einschätzung erhalten Sie über die Immobilienbewertung.

Mieterauswahl

Was Sie fragen dürfen

Zulässig sind Fragen, an denen Sie ein berechtigtes Interesse für das Mietverhältnis haben. Die Datenschutzkonferenz der Aufsichtsbehörden unterscheidet dabei drei Zeitpunkte:

  • Besichtigung: Name, Vorname und Anschrift genügen; zu den wirtschaftlichen Verhältnissen wird in der Regel noch nichts erfragt.
  • Erklärung, die Wohnung mieten zu wollen: Zahl der einziehenden Personen (Erwachsene und Kinder), Einkommensnachweise, Angaben zu einem laufenden Insolvenzverfahren sowie zu aktuellen Räumungstiteln wegen Mietrückständen.
  • Entscheidung für einen Bewerber: Weitere Nachweise, etwa zur Bonität, bei dem ausgewählten Kandidaten.

Nicht zulässig sind pauschale Fragen etwa zu Religion, ethnischer Herkunft oder Staatsangehörigkeit, ebenso zu Parteizugehörigkeit, Schwangerschaft oder Familienplanung. Beachten Sie außerdem das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (§ 19 AGG).

Selbstauskunft und Nachweise

Eine Selbstauskunft gibt Ihnen einen ersten Eindruck. Bei ernsthaften Kandidaten sind sinnvolle Nachweise üblich: Einkommensnachweise der letzten Monate und eine Bonitätsauskunft, die der Mietinteressent selbst bei einer Auskunftei einholt und vorlegt. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung dürfen Sie erbitten, der bisherige Vermieter ist aber nicht verpflichtet, sie auszustellen. Erheben Sie nur so viele Daten, wie erforderlich, und löschen Sie die Unterlagen abgelehnter Bewerber, sobald Sie sie nicht mehr benötigen; nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz ist dies regelmäßig spätestens nach sechs Monaten der Fall, soweit keine Ansprüche geltend gemacht werden.

Ablauf

Laden Sie eine überschaubare Zahl von Interessenten gebündelt zur Besichtigung ein. Vergleichen Sie danach die Bewerber nach klaren, einheitlichen Kriterien und dokumentieren Sie Ihre Entscheidung. Das schützt vor dem Vorwurf der Ungleichbehandlung.

Bestellerprinzip bei der Vermietung

Beauftragen Sie einen Makler, gilt das Bestellerprinzip: Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, wenn er den Auftrag ausschließlich vom Vermieter oder einer anderen berechtigten Person erhalten hat (§ 2 Abs. 1a WoVermRG). Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden zur Zahlung eines vom Vermieter geschuldeten Vermittlungsentgelts verpflichtet, ist unwirksam (§ 2 Abs. 5 WoVermRG). Zusätzliche Gebühren wie Schreib- oder Einschreibgebühren darf der Vermittler vom Mieter ebenfalls nicht verlangen (§ 3 WoVermRG). Bei Hanseaticus-eigenen Beständen zahlt der Mieter keine Provision. Wenn Sie wissen möchten, was die Vermarktung im Einzelnen umfasst, finden Sie es auf der Seite Immobilie vermieten.

Betriebskosten und Miete richtig ausweisen

Legen Sie im Vertrag fest, welche Betriebskosten der Mieter trägt und ob er Vorauszahlungen oder eine Pauschale zahlt. Nur wenn die Umlage vereinbart ist, können Sie Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung weitergeben, etwa Grundsteuer, Müllabfuhr oder Gebäudeversicherung (§ 556 Abs. 1 BGB). Weisen Sie die Nettokaltmiete getrennt aus, denn sie ist die Bezugsgröße sowohl für die Mietpreisbremse als auch für die Kaution. Eine saubere Aufschlüsselung vermeidet später Streit bei der Abrechnung. Planen Sie außerdem Zeit für die Abrechnung ein: Sie muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden; danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, wenn Sie die Verspätung zu vertreten haben (§ 556 Abs. 3 BGB). Mehr dazu im Beitrag Nebenkostenabrechnung für Vermieter.

Kaution

Als Sicherheit darf der Vermieter höchstens das Dreifache der Monatsmiete verlangen, ohne Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind (§ 551 BGB). Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Mietbeginn fällig. Sie müssen die Kaution bei einem Kreditinstitut zu üblichen Zinsen anlegen, getrennt von Ihrem Vermögen. Die Erträge stehen dem Mieter zu. Abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters sind unwirksam.

Mietvertrag und Übergabeprotokoll

Mietvertrag. Wichtige Punkte: Mietparteien, Mietobjekt mit Nebenräumen, Beginn und gegebenenfalls Befristung, Miete und Betriebskosten, Kaution, Regelung zu Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen, Haustiere, Untervermietung, Hausordnung. Formularklauseln unterliegen strenger Kontrolle durch die Gerichte; unwirksame Klauseln können Ihnen schaden. Nutzen Sie daher aktuelle, geprüfte Muster oder lassen Sie den Vertrag rechtlich prüfen. In den Vertrag gehört auch, dass die vereinbarte Miete der Mietpreisbremse entspricht oder auf welche Ausnahme Sie sich stützen.

Übergabeprotokoll. Halten Sie bei Einzug schriftlich fest: Zustand von Wänden, Böden, Fenstern, Bad und Küche, vorhandene Mängel, Zählerstände, Zahl der Schlüssel. Fotos mit Datum sind hilfreich. Beide Seiten unterschreiben. Das Protokoll ist bei Auszug und Streit um die Kaution Ihr wichtigstes Beweismittel.

Rendite und Preisfestlegung

Wer vermietet, rechnet meist auch mit dem Ertrag. Berücksichtigen Sie dabei laufende Kosten wie nicht umlagefähige Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen und mögliche Leerstandszeiten. Die Mietpreisbremse setzt dem Mietpreis eine Obergrenze; die Rechnung muss also mit der zulässigen Miete aufgehen, nicht mit einer Wunschmiete. Planen Sie auch ein, dass spätere Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis eigenen Regeln folgen und nicht beliebig möglich sind. Eine nüchterne Kalkulation vor dem Inserat verhindert Enttäuschungen und hilft bei der Entscheidung zwischen Vermieten und Verkaufen.

Typische Fehler beim Vermieten

  • Miete über der Grenze, ohne Ausnahme. Zu viel verlangte Miete kann der Mieter zurückfordern. Prüfen Sie Vergleichsmiete und Ausnahmen vor dem Inserat.
  • Fehlender oder unvollständiger Energieausweis. Er ist Pflicht bei Besichtigung, und die Anzeige verlangt Pflichtangaben.
  • Unzulässige Fragen und fehlende Dokumentation der Auswahl.
  • Zu hohe oder falsch behandelte Kaution.
  • Veraltete Mietvertragsmuster mit unwirksamen Klauseln.
  • Kein Übergabeprotokoll.
  • Unklare Betriebskostenvereinbarung.
  • Zu spät mit der Wertermittlung begonnen. Wer die Miete nur schätzt, stößt später auf die Mietpreisbremse.

Checkliste für Vermieter

  • Energieausweis vorhanden, Pflichtangaben für die Anzeige notiert
  • Wohnfläche nachvollziehbar berechnet
  • Zustand geprüft, Mängel behoben oder dokumentiert
  • Geltung der Mietpreisbremse für die Lage geprüft
  • Ortsübliche Vergleichsmiete im Mietenspiegel ermittelt, Obergrenze berechnet
  • Ausnahme (Neubau, Modernisierung, Vormiete) geprüft und belegbar
  • Exposé und Fotos erstellt
  • Besichtigungen geplant, einheitliche Auswahlkriterien festgelegt
  • Selbstauskunft und Nachweise datenschutzgerecht eingeholt
  • Mietvertrag aktuell und rechtlich geprüft
  • Kaution höchstens drei Nettokaltmieten, getrennte Anlage vorbereitet
  • Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos

Fazit

Eine Wohnung gut zu vermieten heißt, vor dem Inserat die zulässige Miete zu kennen, saubere Unterlagen bereitzuhalten und Mieter nach klaren Kriterien auszuwählen. Wie wir Eigentümer bei Vermarktung und Mieterauswahl unterstützen, steht auf der Seite Immobilie vermieten. Wenn Sie Ihre Wohnung direkt beschreiben möchten, nutzen Sie Objekt anbieten. Suchen Sie selbst eine Wohnung, hilft der Suchauftrag.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.