Was ist meine Immobilie wert? So ermitteln Sie den Wert

Wer eine Immobilie verkaufen, vererben, aufteilen oder vermieten will, stellt zuerst dieselbe Frage: Was ist meine Immobilie wert? Und gleich danach: Was kostet es, die Immobilie bewerten zu lassen? Die Antwort hängt davon ab, wofür Sie den Wert brauchen. Für einen Verkaufspreis genügt oft eine fundierte Markteinschätzung. Für Erbauseinandersetzung, Steuer oder Gericht ist ein Verkehrswertgutachten der richtige Weg. Dieser Ratgeber erklärt den Unterschied, die gängigen Verfahren und die Faktoren, die den Wert bestimmen.

Warum Online-Rechner nur Richtwerte liefern

Online-Rechner sind bequem: Sie geben Adresse, Wohnfläche und Baujahr ein und erhalten sofort eine Zahl. Diese Zahl beruht auf statistischen Durchschnitten aus der Umgebung. Was sie nicht kennen:

• den tatsächlichen Zustand von Dach, Fenstern, Heizung, Bädern und Böden
• Grundriss, Belichtung, Ausrichtung und Raumaufteilung
• die Mikrolage, etwa die Lärmbelastung der konkreten Straße oder die Nachbarbebauung
• eingetragene Rechte und Lasten, zum Beispiel Wegerechte, Wohnrechte oder Erbbaurecht
• Besonderheiten wie Denkmalschutz, Sondernutzungsrechte oder Instandhaltungsrückstau bei Eigentumswohnungen

Zwei Wohnungen im selben Haus können deshalb deutlich unterschiedlich zu bewerten sein. Nutzen Sie einen Rechner als ersten Anhaltspunkt, nicht als Grundlage für einen Preis, den Sie am Markt aufrufen oder in einer Verhandlung akzeptieren.

Die drei klassischen Wertermittlungsverfahren

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt, wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird. Sie nennt drei Verfahren, die in Teil 3 der Verordnung beschrieben sind: das Vergleichswertverfahren (§§ 24 ff.), das Ertragswertverfahren (§§ 27 ff.) und das Sachwertverfahren (§§ 35 ff.). Welches Verfahren passt, richtet sich nach der Art des Objekts und danach, wie der Markt dafür üblicherweise Preise bildet.

Vergleichswertverfahren

Hier wird der Wert aus tatsächlich gezahlten Preisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Das Verfahren eignet sich, wenn genügend Vergleichsfälle vorliegen – typischerweise bei Eigentumswohnungen in größeren Anlagen oder bei Reihenhäusern in einheitlich bebauten Gebieten. Unterschiede zwischen den Objekten, etwa bei Lage, Größe oder Ausstattung, werden durch Anpassungen berücksichtigt.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren stellt auf den nachhaltig erzielbaren Ertrag ab. Es wird vor allem bei vermieteten Objekten und Renditeimmobilien angewendet, etwa bei Mehrfamilienhäusern. Ausgangspunkt sind die erzielbaren Mieten, abzüglich der Bewirtschaftungskosten; hinzu kommen der Bodenwert, die Restnutzungsdauer und der Liegenschaftszinssatz.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren geht vom Bodenwert und vom Wert der Gebäude aus, also von den Kosten, die für die Herstellung eines vergleichbaren Gebäudes aufzuwenden wären, abzüglich der Alterswertminderung. Es kommt häufig bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz, für die es weniger Vergleichspreise gibt. Anschließend wird der Wert an die Marktlage angepasst.

Welches Verfahren im Einzelfall angewendet wird und ob mehrere zur gegenseitigen Plausibilisierung herangezogen werden, entscheidet die bewertende Person anhand des Objekts. Auch das Ergebnis eines einzelnen Verfahrens ist kein starrer Wert, sondern ein begründeter Wert zu einem bestimmten Stichtag. Als Eigentümer müssen Sie die Formeln nicht selbst beherrschen – wichtig ist, dass im Ergebnis nachvollziehbar steht, welches Verfahren warum gewählt wurde.

Markteinschätzung oder Verkehrswertgutachten?

Hier liegt die häufigste Verwechslung. Beide beantworten die Frage nach dem Wert, aber auf unterschiedliche Weise und für unterschiedliche Zwecke.

Markteinschätzung durch den Makler

Eine Markteinschätzung ist eine Preisempfehlung für Verkauf oder Vermietung. Sie berücksichtigt aktuelle Nachfrage, vergleichbare Angebote, den Zustand des Objekts und die Frage, welcher Angebotspreis eine realistische Vermarktung ermöglicht. Sie ist kein Gutachten, hat keine formale Beweiskraft und folgt keinem vorgeschriebenen Aufbau. Ihr Vorteil: Sie ist auf die Vermarktung ausgerichtet und liegt in der Regel schneller vor. Wenn Sie verkaufen oder vermieten möchten, ist sie meist der passende erste Schritt – mehr dazu in unserem Ratgeber Immobilie verkaufen in Hamburg.

Verkehrswertgutachten

Der Verkehrswert ist in § 194 BauGB definiert: Er wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Ein Verkehrswertgutachten ermittelt diesen Wert nach den Vorgaben der ImmoWertV, mit Ortsbesichtigung, Auswertung der Unterlagen und ausführlicher schriftlicher Begründung.

Typische Anlässe:

• Erbfall und Erbauseinandersetzung
• Scheidung und Zugewinnausgleich
• Schenkung und vorweggenommene Erbfolge
• Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt, etwa bei Erbschaft- oder Schenkungsteuer (§ 198 BewG); ob das in Ihrem Fall sinnvoll ist, klärt Ihre Steuerberatung
• gerichtliche Verfahren, etwa Teilungsversteigerung
• Finanzierung bei der Bank

Ein Gutachten ist aufwendiger als eine Markteinschätzung – und aus gutem Grund: Es muss in Streitfällen Bestand haben.

Ein Beispiel zur Einordnung

Eine Erbengemeinschaft möchte ein Einfamilienhaus verkaufen, ein Miterbe will es dagegen übernehmen und die anderen auszahlen. Für die Preisempfehlung zum Verkauf reicht eine Markteinschätzung. Für die Auszahlung der Miterben braucht es dagegen einen Wert, den alle Beteiligten als neutrale Grundlage akzeptieren können. Hier ist ein Verkehrswertgutachten der klarere Weg. Dieselbe Immobilie kann also je nach Zweck zwei unterschiedliche Bewertungen erfordern. Entscheidend ist, dass Sie vor der Beauftragung festlegen, wofür das Ergebnis verwendet werden soll, denn davon hängen Verfahren, Detailtiefe und Aufwand ab.

Wer beauftragt was?

• Verkauf oder Vermietung: Sie beauftragen eine Markteinschätzung bei einem Makler. Sie ist häufig Teil der Verkaufsvorbereitung.
• Erbe, Scheidung, Schenkung: Sie oder die Beteiligten beauftragen ein Verkehrswertgutachten. Bei mehreren Beteiligten empfiehlt es sich, den Gutachter gemeinsam zu bestimmen, damit das Ergebnis von allen akzeptiert werden kann.
• Steuer: Ob und in welcher Form ein Gutachten gegenüber dem Finanzamt sinnvoll ist, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
• Gericht: Das Gericht bestellt Sachverständige im Verfahren selbst.
• Bank: Kreditinstitute führen für Finanzierungen häufig eigene Beleihungswertermittlungen durch.

Wenn Sie unsicher sind, welcher Anlass auf Sie zutrifft, sprechen Sie uns über das Kontaktformular an; wir ordnen ein, welche Art der Bewertung für Ihre Situation in Frage kommt.

Was den Wert beeinflusst

• Lage und Mikrolage: Stadtteil, Straße, Nachbarschaft, Anbindung, Lärm, Versorgung vor Ort. Gerade in Hamburg und im Umland können wenige hundert Meter einen Unterschied machen.
• Zustand und Ausstattung: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder, Böden. Ein Instandhaltungsstau wirkt sich auf den Wert aus, ebenso eine Modernisierung.
• Energieeffizienz: Der Energieausweis und der Zustand der Gebäudehülle und Heiztechnik beeinflussen die Nachfrage und die zu erwartenden Folgekosten für Käufer.
• Grundriss und Nutzbarkeit: Raumaufteilung, Belichtung, Barrierearmut, Stellplatz, Keller, Balkon oder Garten.
• Rechte und Lasten: Wohnrecht, Nießbrauch, Grunddienstbarkeiten, Erbbaurecht, Baulasten. Sie stehen im Grundbuch beziehungsweise im Baulastenverzeichnis und können den Wert mindern.
• Marktlage: Zinsumfeld, Angebot und Nachfrage zum Zeitpunkt der Bewertung. Ein Wert ist immer ein Wert zu einem Stichtag.

Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten

Checkliste für eine Bewertung:

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte beziehungsweise Lageplan
• Grundrisse und Schnitte, Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Energieausweis
• Baugenehmigung und Bauunterlagen, ggf. Nachweise über Anbauten
• Nachweise über Modernisierungen und Reparaturen mit Datum
• bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Mietaufstellung
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Hinweise auf Baulasten, Altlasten oder Denkmalschutz

Fehlt etwas, ist das kein Hindernis. Grundbuchauszug, Bauakte und Auskünfte zu Baulasten lassen sich bei den zuständigen Stellen anfordern.

Was die Kosten einer Bewertung beeinflusst

Einen pauschalen Preis für „die“ Immobilienbewertung gibt es nicht. Die Kosten richten sich vor allem nach diesen Punkten:

• Zweck: Markteinschätzung oder formales Gutachten mit Beweiskraft
• Objektart und Größe: eine Wohnung, ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeeinheit
• Komplexität: Erbbaurecht, Wohnrechte, Teilflächen, Bauschäden, Sonderbauten
• Aufwand: Ortstermin, Beschaffung fehlender Unterlagen, Umfang der Dokumentation
• Stichtag: Eine Bewertung auf einen zurückliegenden Zeitpunkt, etwa für einen Erbfall, verlangt zusätzliche Recherche.

Fragen Sie vor der Beauftragung nach dem Leistungsumfang, dem Zweck, für den das Ergebnis verwendet werden darf, und den voraussichtlichen Kosten im Einzelfall. Für Verkaufsvorbereitung und Preisfindung beraten wir Sie auf der Seite Immobilie bewerten.

Hanseaticus Valuation für Gutachten

Wenn Sie einen formalen Wertnachweis brauchen, steht mit Hanseaticus Valuation ein eigener Bereich innerhalb der Hanseaticus-Familie zur Verfügung. Die Bewertungen werden von einem Immobilienbewerter (EIA) erstellt, zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024. Weitere Informationen finden Sie unter hanseaticus-valuation.de. Ob ein Gutachten für Ihren Anlass die richtige Form ist, klären Sie am besten vorab im Gespräch – etwa mit Blick auf Gericht, Finanzamt oder Beteiligte, die das Ergebnis anerkennen sollen.

Fazit

Ein Online-Rechner gibt einen ersten Anhaltspunkt, mehr nicht. Für Verkauf oder Vermietung ist eine Markteinschätzung vor Ort meist der sinnvolle Schritt, für Erbe, Zugewinn, Schenkung, Steuer oder Gericht ein Verkehrswertgutachten. Legen Sie zuerst den Zweck fest, stellen Sie die Unterlagen zusammen und fragen Sie nach dem Leistungsumfang, bevor Sie beauftragen.

Planen Sie einen Verkauf? Dann starten Sie mit der Wertermittlung für Ihre Immobilie oder lesen Sie, wie wir beim Immobilienverkauf vorgehen. Bei Fragen erreichen Sie uns über die Kontaktseite.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.