Eine vermietete Immobilie verkaufen zu wollen, ist keine Ausnahme: Eigentümer trennen sich von Kapitalanlagen, ordnen ihr Portfolio neu oder lösen Vermögen auf. Dabei stellt sich schnell die Frage, was mit dem Mietverhältnis geschieht, ob die Wohnung leer sein muss und wie sich ein Mieter auf Preis und Käufersuche auswirkt. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Regeln, die Unterlagen, die Käufer sehen wollen, und den Ablauf mit Mieter im Haus.
Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt ein
Wird eine vermietete Wohnung veräußert, tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang anstelle des Verkäufers in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 BGB). Der Mietvertrag läuft unverändert weiter: Miethöhe, Laufzeit, Nebenkostenvereinbarung, Kündigungsfristen.
Zwei Folgen sind für Verkäufer wichtig:
- Der Mieter muss nicht ausziehen. Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund.
- Der Verkäufer haftet noch eine Weile. Erfüllt der Käufer seine Pflichten nicht, kann der frühere Vermieter wie ein Bürge haften. Die Haftung endet, wenn der Mieter vom Eigentumsübergang durch Mitteilung des Vermieters erfährt und nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB).
Der Mieter sollte deshalb schriftlich über den Wechsel informiert werden, sobald der Eigentumsübergang erfolgt ist. Ab wann der Käufer Mieten erhält und wer bis dahin Nebenkosten trägt, wird im Kaufvertrag geregelt, meist durch einen Stichtag für Nutzen und Lasten.
Kündigungsschutz und Eigenbedarf
Viele Interessenten fragen, ob sie dem Mieter nach dem Kauf kündigen dürfen, um selbst einzuziehen. Das Gesetz lässt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unter strengen Voraussetzungen zu: Der Käufer braucht einen berechtigten Grund, muss ihn schriftlich darlegen und die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Diese Fristen verlängern sich mit der Dauer des Mietverhältnisses für den Vermieter.
Die Sperrfrist nach Umwandlung
Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und danach veräußert, darf sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder Hinderung wirtschaftlicher Verwertung erst nach einer Sperrfrist berufen. Sie beträgt gesetzlich drei Jahre (§ 577a BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen die Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern.
In Hamburg hat der Senat von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht: Die Hamburger Kündigungsschutzfristverordnung verlängert die Sperrfrist auf zehn Jahre und gilt für das gesamte Stadtgebiet; der Senat hat sie im Jahr 2023 erneuert. Die Frist läuft nach dem Gesetz seit der Veräußerung der umgewandelten Wohnung. Außerhalb Hamburgs gilt eine verlängerte Frist nur, wenn das jeweilige Land sie für die Gemeinde per Verordnung festgelegt hat; sonst bleibt es bei drei Jahren. Fragen Sie im Zweifel Notar oder Rechtsanwalt, welche Frist für Ihre Gemeinde gilt. Für Ihren Verkauf heißt das: Käufer, die selbst einziehen wollen, müssen die Sperrfrist kennen und einkalkulieren. Das beeinflusst den Käuferkreis.
Vorkaufsrecht des Mieters
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, für die nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden sollte, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Es gilt nicht, wenn die Wohnung an Familienangehörige oder Angehörige des eigenen Haushalts verkauft wird.
Der Ablauf in Kürze:
- Der Verkäufer oder der Käufer teilt dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mit und unterrichtet ihn über sein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 2 BGB).
- Der Mieter kann das Recht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausüben (§ 577 Abs. 3 BGB). Dann kommt zwischen Verkäufer und Mieter ein Kauf zu den Bedingungen des ursprünglichen Kaufvertrags zustande.
- Bei Grundstücken und Wohnungen kann das Vorkaufsrecht nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung ausgeübt werden (§ 469 Abs. 2 BGB).
Praktisch sollte der Notar in den Kaufvertrag eine Regelung zum Vorkaufsrecht aufnehmen. Fehlt die Mitteilung oder ist sie fehlerhaft, kann das den Vollzug verzögern.
Das Mietervorkaufsrecht knüpft nach dem Gesetzeswortlaut daran an, dass Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll. Beim Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses ist das nicht ohne Weiteres der Fall; der Notar klärt, ob es im Einzelfall greift.
Gemeindliches Vorkaufsrecht
Unabhängig vom Mieter kann einer Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch zustehen, etwa im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (§ 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB). Die Freie und Hansestadt Hamburg weist dies für ihre Erhaltungsverordnungsgebiete ausdrücklich aus. Beim Verkauf von Wohnungseigentum besteht das gemeindliche Vorkaufsrecht nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB); relevant wird es also vor allem bei ganzen Häusern und Grundstücken. Der Verkäufer muss der Gemeinde den Kaufvertrag unverzüglich mitteilen. Die Gemeinde hat nach der Mitteilung drei Monate Zeit, das Recht auszuüben (§ 28 BauGB), und der Käufer wird erst eingetragen, wenn die Nichtausübung nachgewiesen ist. In der Praxis übernimmt der Notar diese Anfrage.
Preiswirkung: Anleger oder Selbstnutzer?
Der Mieter verändert den Käuferkreis. Selbstnutzer können eine bewohnte Wohnung nicht sofort beziehen und scheuen oft das Risiko, während Kapitalanleger eine laufende Rendite schätzen. Entscheidend für die Preisbildung sind vor allem:
- Wie hoch ist die Miete im Verhältnis zur Marktmiete?
- Wie lange läuft das Mietverhältnis, und wie zuverlässig zahlt der Mieter?
- In welchem Zustand sind Wohnung und Haus?
- Gibt es Sperrfristen oder Besonderheiten?
Eine konkrete Prozentangabe zur Preiswirkung wäre unseriös. Entscheidend ist eine fundierte Bewertung; Hintergründe dazu im Beitrag Immobilienwert ermitteln und zur Preisfindung unter Verkaufspreis festlegen. Eine individuelle Einschätzung erhalten Sie über Immobilie bewerten.
Welche Mieterunterlagen Käufer sehen wollen
Käufer und ihre Banken verlangen belastbare Informationen zum Mietverhältnis. Stellen Sie früh zusammen:
- Mietvertrag mit allen Nachträgen
- Mieterliste mit Wohnfläche, Mietbeginn, Kaltmiete und Vorauszahlungen (bei Mehrfamilienhäusern)
- Nachweise über Mieterhöhungen
- Mietkonto bzw. Übersicht über Zahlungseingänge der letzten Zeit
- Kautionsnachweis: Höhe und Anlageform
- Nebenkostenabrechnungen der vergangenen Jahre
- Protokolle zu Mängelanzeigen, Reparaturen und eventuellen Streitigkeiten
- Energieausweis, siehe Energieausweis: Pflicht bei Verkauf und Vermietung
Bei Mieterhöhungen und Nebenkosten lohnt der Blick in die Beiträge Mieterhöhung und Mietspiegel Hamburg und Nebenkostenabrechnung: Fristen. Offene Abrechnungen sind für Käufer ein Risiko und gehören vor dem Verkauf geklärt.
Kaution und Nebenkosten im Kaufvertrag
Die Mietsicherheit geht auf den Käufer über. Er tritt in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 566a BGB). Kann der Mieter sie später vom Käufer nicht zurückerhalten, bleibt der Verkäufer unter Umständen zur Rückzahlung verpflichtet. Deshalb sollte der Kaufvertrag klar regeln:
- Wird die Kaution samt Zinsen an den Käufer übergeben oder angerechnet?
- Wer rechnet die Nebenkosten für das laufende Jahr ab?
- Was gilt für Vorauszahlungen, die noch nicht abgerechnet sind?
Hinweise zur Kaution finden Sie im Beitrag Mietkaution: Anlage und Rückzahlung.
Besichtigungen mit Mieter
Besichtigungen bei vermieteten Objekten brauchen Rücksicht. Der Mieter hat ein Hausrecht in seiner Wohnung; ein Anspruch auf Besichtigung zu Verkaufszwecken besteht nur nach Terminabsprache und im zumutbaren Rahmen. Vereinbaren Sie Termine frühzeitig schriftlich und bündeln Sie Besichtigungen auf feste Zeitfenster. Wichtig sind außerdem:
- Rechtzeitige Information des Mieters über die Verkaufsabsicht
- Keine Besichtigung ohne Terminabsprache
- Ob und wie oft der Mieter Besichtigungen dulden muss, hängt vom Mietvertrag und vom Einzelfall ab; mit Absprachen und etwas Entgegenkommen kommen Sie in der Praxis weiter als mit Forderungen
- Interessenten vorab prüfen, siehe Besichtigung und Interessenten prüfen
Ein kooperativer Mieter ist ein Gewinn für den Verkauf. Ein offenes Gespräch zu Beginn verhindert Missverständnisse.
Checkliste: Verkauf mit Mieter im Haus
- Mietvertrag, Nachträge und Mieterliste vollständig
- Kaution: Höhe und Anlageform dokumentiert
- Nebenkostenabrechnungen aktuell, offene Forderungen geklärt
- Mieter schriftlich über Verkaufsabsicht informiert
- Besichtigungstermine mit dem Mieter abgestimmt
- Wohnungseigentum oder Umwandlung: Vorkaufsrecht und Sperrfrist geprüft
- Aktuelle Miete im Vergleich zur ortsüblichen Miete bewertet
- Energieausweis liegt vor
- Kaufvertragsregelung zu Kaution, Stichtag und Nebenkosten abgestimmt
- Mitteilung des Eigentumswechsels an den Mieter vorbereitet
Häufige Fehler beim Verkauf mit Mieter
Mieter zu spät informieren: Wer erst durch Besichtigungstermine von der Verkaufsabsicht erfährt, reagiert oft ablehnend. Ein kurzes schriftliches Anschreiben mit dem geplanten Vorgehen schafft Vertrauen.
Unterlagen unvollständig: Fehlende Mietverträge, unklare Mieterhöhungen oder offene Nebenkostenabrechnungen führen zu Preisverhandlungen. Käufer rechnen Risiken eher zu hoch als zu niedrig an.
Zusagen ohne Rücksprache: Sagen Sie Mietern keine Vorteile zu (etwa Fristverlängerung oder Verzicht auf Eigenbedarf), ohne zu klären, ob der Käufer daran gebunden ist. Mündliche Absprachen lassen sich schwer weitergeben. Im Kaufvertrag sollte stehen, was gilt.
Kündigung des Mieters durch den Verkäufer: Ein Vermieter braucht für eine Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB). Eine Verwertungskündigung setzt voraus, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses ihn an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung hindert und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen; eine höhere Miete bei anderweitiger Vermietung zählt nicht, und auch der Wunsch, die Wohnung im Zusammenhang mit einer Umwandlung in Wohnungseigentum zu verkaufen, genügt nicht (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die Hürde ist hoch.
Ablauf in der Praxis
- Bestandsaufnahme: Mietvertrag, Miethöhe, Laufzeit und Zustand der Wohnung prüfen.
- Wert und Käuferkreis klären: Anleger oder Selbstnutzer? Bei Anlegern zählt die Rendite, bei Selbstnutzern der mögliche Einzug.
- Mieter informieren: Schriftlich und frühzeitig. Termine für Besichtigungen ankündigen.
- Unterlagenpaket vorbereiten: Alle Mietunterlagen digital und geordnet bereithalten.
- Vermarktung: Exposé mit klarem Hinweis auf das Mietverhältnis, Mieteinnahmen und Kündigungsschutz.
- Kaufvertrag: Regelungen zu Kaution, Nebenkosten, Vorkaufsrecht und Übergabe stichtagsgenau festhalten.
- Übergang: Mieter über den neuen Eigentümer und die neue Zahlungsadresse informieren.
Fazit
Ein Mieter macht den Verkauf nicht unmöglich, verlangt aber Vorbereitung: vollständige Unterlagen, klare Kaufvertragsregelungen und rücksichtsvolle Besichtigungen. Wer die Sperrfristen und das mögliche Vorkaufsrecht kennt, vermeidet Überraschungen beim Notar. Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen möchten und wissen wollen, was sie am Markt wert ist, schreiben Sie uns über Immobilie bewerten oder bieten Sie uns Ihr Objekt über Objekt anbieten an. Mehr zu unserem Verkaufsablauf finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.