Grundschuld löschen beim Immobilienverkauf: Lastenfreistellung Schritt für Schritt

Wer ein Haus oder eine Wohnung mit Kredit finanziert hat, steht beim Verkauf vor einer wichtigen Aufgabe: Die Grundschuld muss gelöscht oder zumindest so behandelt werden, dass der Käufer lastenfrei Eigentum erwirbt. Dieser Ratgeber erklärt, was es mit der Grundschuld auf sich hat, wie das Löschen einer Grundschuld beim Immobilienverkauf abläuft und was bei Restschuld, Eigentümergrundschuld und anderen Belastungen im Grundbuch zu beachten ist.

Das Grundbuch: Wo Belastungen stehen

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht. Für jedes Grundstück gibt es ein Blatt, das aus mehreren Teilen besteht:

• Bestandsverzeichnis: beschreibt das Grundstück (Lage, Größe, Flurstück).
• Abteilung I: nennt den Eigentümer und die Grundlage des Eigentumserwerbs.
• Abteilung II: enthält Lasten und Beschränkungen, etwa Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte.
• Abteilung III: enthält Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken, mit denen Banken ihre Darlehen sichern.

Wer verkauft, sollte sich frühzeitig einen aktuellen Grundbuchauszug besorgen. Er zeigt, welche Rechte eingetragen sind und welche Beträge sie sichern. Einsicht erhalten Eigentümer wegen ihres berechtigten Interesses. Ohne Auszug lässt sich der Verkauf nicht belastbar vorbereiten.

Grundschuld oder Hypothek?

Beide Rechte sichern ein Darlehen durch das Grundstück. Der Unterschied liegt in der Bindung an die Forderung.

• Hypothek: Sie ist an eine bestimmte Forderung gebunden. Wird das Darlehen getilgt, hat sie keinen Zweck mehr.
• Grundschuld: Sie ist nach dem Gesetz unabhängig von einer Forderung. Das Grundstück haftet für eine bestimmte Geldsumme (§ 1191 BGB). Die Bindung an das Darlehen entsteht über die Sicherungsabrede mit der Bank, daher spricht man von einer Sicherungsgrundschuld (vgl. § 1192 BGB).

In der Finanzierungspraxis ist die Grundschuld heute der Normalfall. Für den Verkauf bedeutet das: Auch wenn das Darlehen zurückgezahlt ist, steht die Grundschuld weiter im Grundbuch, bis sie ausdrücklich gelöscht wird. Ob ein Eintrag nur formal noch besteht oder noch eine echte Schuld sichert, erfahren Sie von Ihrer Bank.

Wer löscht eigentlich was?

Gelöscht wird nicht automatisch. Nach dem Gesetz darf eine Grundschuld nur mit Zustimmung des Eigentümers gelöscht werden (§ 27 GBO). In der Praxis kommt dazu die Bewilligung der Bank als Gläubigerin, weil ihr Recht von der Löschung betroffen ist (§ 19 GBO). Das Grundbuchamt trägt die Löschung ein, sobald diese Erklärungen in der vorgeschriebenen Form vorliegen. Meist reicht der Antrag über den Notar.

Löschungsbewilligung der Bank

Die Löschungsbewilligung ist die Erklärung der Bank, dass sie in die Löschung der Grundschuld einwilligt. Sie erhalten sie in der Regel erst, wenn das gesicherte Darlehen vollständig zurückgezahlt ist oder der Zahlungsweg über die Kaufpreiszahlung sichergestellt ist.

Üblich ist, dass die Bank die Bewilligung in beglaubigter Form an den Notar sendet, der sie zum Vollzug im Grundbuch einreicht. Dafür benötigt die Bank Angaben zum Grundbuchblatt, zu den Darlehensnummern und zum Verkaufsvorhaben.

Treuhandauftrag

Der Käufer will den Kaufpreis erst zahlen, wenn er sicher ist, dass er lastenfrei Eigentum erwirbt. Die Bank gibt die Löschungsbewilligung erst frei, wenn ihre Forderung bezahlt ist. Aus diesem Dilemma führt der Treuhandauftrag:

1. Der Notar fragt bei der Bank an, welche Beträge zur Ablösung nötig sind.
2. Die Bank schickt die Löschungsbewilligung unter der Bedingung, dass der genannte Betrag bei ihr eingeht. Die Unterlage wird dem Notar treuhänderisch zur Verwahrung übergeben.
3. Der Käufer zahlt den Kaufpreis nach der Fälligkeitsmitteilung. Der Betrag zur Ablösung geht direkt an die Bank, der Rest an Sie.
4. Ist die Ablösung bezahlt, darf der Notar die Bewilligung beim Grundbuchamt einreichen.

Für Sie bedeutet das: Der Kaufpreis fließt zuerst an die Bank. Auf der Verkäuferseite zählt das, was nach Ablösung übrig bleibt. Mehr zum Ablauf rund um den Vertrag finden Sie im Beitrag Notartermin und Kaufvertrag.

Ablauf beim Verkauf mit Restschuld

Wenn bei Verkauf noch ein Darlehen offen ist, gehen Sie so vor:

1. Restschuld erfragen. Fordern Sie bei der Bank eine Aufstellung des aktuellen Darlehensstands an: Restschuld, Zinsen, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung.
2. Grundbuchauszug prüfen. Stimmen Betrag und Gläubiger mit Ihrer Erinnerung überein? Gibt es weitere Eintragungen, die Sie vergessen hatten?
3. Bank über den Verkauf informieren. Je früher die Bank weiß, dass verkauft wird, desto eher kann sie die Löschungsunterlagen vorbereiten.
4. Notar einbinden. Der Notar holt die Löschungsunterlagen ein und formuliert die Lastenfreistellung im Kaufvertrag.
5. Kaufpreis und Restschuld abgleichen. Prüfen Sie rechnerisch, ob der Preis reicht. Wenn nicht, brauchen Sie eine Lösung vor dem Notartermin.
6. Zahlung und Löschung abwickeln. Nach der Fälligkeitsmitteilung zahlt der Käufer, die Bank wird bedient, die Löschung wird veranlasst.

Wenn Sie vor Ablauf der Zinsbindung verkaufen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wann das der Fall ist und wie Sie damit umgehen, erklärt der Beitrag Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf.

Eigentümergrundschuld

Wenn Sie ein Darlehen vollständig zurückgezahlt haben, die Grundschuld aber nicht gelöscht wurde, steht sie zunächst weiter der Bank zu. Bei einer Sicherungsgrundschuld ergibt sich aus dem Sicherungsvertrag in der Regel ein Anspruch auf Rückgewähr: Die Bank löscht, verzichtet oder tritt die Grundschuld an Sie ab (vgl. § 1192 Abs. 1a BGB). Verzichtet die Bank auf das Recht oder vereinigt es sich mit dem Eigentum, erwirbt der Eigentümer es als Eigentümergrundschuld (vgl. §§ 1168, 1177 BGB, die über § 1192 Abs. 1 BGB auch für Grundschulden gelten). Das Gesetz lässt es außerdem ausdrücklich zu, dass eine Grundschuld von vornherein für den Eigentümer bestellt wird (§ 1196 BGB).

Was bedeutet das für den Verkauf?

• Eine Eigentümergrundschuld steht weiter im Grundbuch und gilt wie jede andere Belastung.
• Wenn sie nicht mehr gebraucht wird, können Sie ihre Löschung beantragen, etwa im Zuge des Verkaufs.
• Alternativ kann sie in Einzelfällen abgetreten oder für ein neues Darlehen genutzt werden. Das ist eine Frage der Gestaltung mit der Bank und dem Notar.

Wie die Rückgewähr im Einzelnen geregelt ist, hängt von den Vereinbarungen mit der Bank und dem Inhalt des Grundbuchs ab; fragen Sie die Bank schriftlich, was sie Ihnen nach der Ablösung zur Verfügung stellt.

Andere Lasten: Wegerechte, Wohnrecht, Nießbrauch

Nicht alle Belastungen sind Grundschulden. In Abteilung II stehen Rechte Dritter, die mit dem Grundstück verbunden sind.

• Wegerecht (Grunddienstbarkeit): erlaubt etwa dem Nachbarn, einen Weg über Ihr Grundstück zu nutzen. Es bleibt meist bestehen und geht auf den Käufer über. Käufer sollten es im Exposé und im Vertrag klar erkennen.
• Wohnungsrecht: Es erlaubt einer Person, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen (§ 1093 BGB). Ein eingetragenes Wohnungsrecht schränkt den Verkauf erheblich ein und beeinflusst den Preis.
• Nießbrauch: Er gibt dem Berechtigten das Recht, die Nutzungen aus dem Objekt zu ziehen (§ 1030 BGB). Auch das wirkt sich auf Verkaufsmöglichkeiten und Wert aus.

Solche Rechte erlöschen nicht durch den Verkauf. Sie lassen sich nur mit Zustimmung des Berechtigten aufheben, etwa durch eine Löschungsbewilligung. Bei Rechten, die auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt sind, darf das Grundbuchamt sie nach dessen Tod innerhalb des ersten Jahres nur mit Bewilligung des Rechtsnachfolgers löschen, wenn Rückstände von Leistungen nicht ausgeschlossen sind. Ist im Grundbuch vermerkt, dass der Nachweis des Todes zur Löschung genügt, reicht dieser Nachweis aus (§ 23 GBO, für Wohnungsrecht und Nießbrauch entsprechend anwendbar). Einzelheiten, etwa zu Rückständen, klärt der Notar. Planen Sie ausreichend Zeit ein, wenn Berechtigte erst gefunden oder überzeugt werden müssen.

Ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch ist für die Wertermittlung relevant. Wie sich der Wert ermitteln lässt, steht im Beitrag Immobilienwert ermitteln.

Zeitplan: Wann was zu tun ist

Die folgenden Schritte geben eine Reihenfolge, keine feste Dauer vor. Die Fristen hängen von Bank, Notariat und Grundbuchamt ab.

• Vor der Vermarktung: Grundbuchauszug beschaffen, Bank über den Verkauf informieren, Restschuld und Bedingungen erfragen.
• Vor dem Notartermin: Löschungsunterlagen bei der Bank anfordern, Notar informieren, Kaufpreis und Ablösung abgleichen.
• Beurkundung: Lastenfreistellung im Vertrag regeln, Auflassungsvormerkung für den Käufer eintragen lassen.
• Nach dem Termin: Fälligkeitsmitteilung abwarten, Zahlung an die Bank veranlassen.
• Nach der Zahlung: Löschungsantrag über den Notar, Eintragung der Löschung im Grundbuch.

Ein früher Kontakt zur Bank spart Zeit, weil sie für ihre Unterlagen meist mehrere Tage oder länger braucht.

Kosten: nur das Prinzip

Wer die Löschung veranlasst, trägt in der Regel auch deren Kosten. Das sind meist Notarkosten für den Löschungsantrag und Grundbuchgebühren. Banken verlangen mitunter ein Entgelt für die Löschungsunterlagen oder den Treuhandauftrag. Der Bundesgerichtshof hat ein vorformuliertes Bearbeitungsentgelt für Treuhandaufträge bei Darlehensablösung für unwirksam erklärt (Urteil vom 10. September 2019, XI ZR 7/19); fragen Sie daher nach, wofür genau die Bank Geld berechnet. Als Verkäufer tragen Sie im Regelfall die Kosten der Löschung Ihrer eigenen Grundschuld, die Kosten für Eintragung des Käufers und seiner Grundschuld trägt der Käufer. Das lässt sich im Kaufvertrag abweichend regeln. Lassen Sie sich Kosten vorab vom Notar nennen.

Checkliste: Grundschuld und Lastenfreistellung

• Aktuellen Grundbuchauszug besorgt
• Alle Eintragungen in Abteilung II und III verstanden
• Bank über den Verkauf informiert
• Restschuld, Zinsen und mögliche Entschädigung schriftlich erfragt
• Kaufpreis und Ablösung gegenübergestellt
• Treuhandabwicklung mit Notar und Bank abgestimmt
• Löschungsbewilligung angefordert
• Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht geprüft und geklärt
• Kostenverteilung im Kaufvertrag geprüft
• Löschung im Grundbuch nach Zahlung kontrolliert
• Unterlagen für Steuer und Archiv aufbewahrt

Fazit

Die Grundschuld ist beim Verkauf kein Hindernis, wenn der Ablauf früh geplant wird: Grundbuchauszug beschaffen, Bank einbinden, Restschuld klären und die Lastenfreistellung im Kaufvertrag über Treuhandauftrag sichern. Komplizierter wird es bei Restschuld über dem Kaufpreis, bei Wohnungsrecht oder Nießbrauch. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wert ist und wie sich Belastungen auf den Verkauf auswirken, nutzen Sie die Immobilienbewertung, oder schreiben Sie uns mit einer kurzen Schilderung Ihrer Situation. Einen Überblick über den gesamten Ablauf bietet außerdem der Ratgeber Immobilie verkaufen in Hamburg.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.