Die Mietkaution sichert Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis ab, etwa offene Miete, Nachzahlungen oder Schäden an der Wohnung. Zugleich sind die Regeln für den Vermieter streng: Höhe, Anlage und Rückzahlung sind gesetzlich vorgegeben, und Fehler sind teuer. Dieser Beitrag erklärt als Orientierung für Vermieter, was bei der Mietkaution von Beginn bis zur Abrechnung nach dem Auszug zu beachten ist.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Nach § 551 BGB darf die Mietsicherheit bei Wohnraum höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen. Betriebskosten, die als Pauschale oder als Vorauszahlung geleistet werden, bleiben dabei außer Betracht. Die Rechnung geht also von der Nettokaltmiete aus.
Das gilt unabhängig davon, in welcher Form die Sicherheit geleistet wird. Eine Vereinbarung, die den Mieter benachteiligt, ist unwirksam. Verlangen Sie mehr, wird nicht der ganze Vertrag unwirksam, aber Sie können die Überhöhung nicht durchsetzen. Zahlt der Mieter freiwillig zu viel, kann er den Mehrbetrag zurückfordern.
Wichtig: Die Kaution ist keine Pflicht. Ob Sie eine verlangen, entscheiden Sie im Mietvertrag. Ohne ausdrückliche Vereinbarung gibt es keine Kaution.
Ratenzahlung: Der Mieter darf in drei Teilen zahlen
Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Davon darf zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden.
Für Sie bedeutet das: Planen Sie den Beginn der Mietzahlung so, dass Sie den Eingang der ersten Rate und der weiteren Raten nachvollziehen können. Übergeben Sie die Schlüssel am besten erst, wenn die erste Rate eingegangen ist; das sollte im Vertrag oder im Übergabeprotokoll klar vereinbart sein.
Getrennte Anlage und Verzinsung
Bei einer Geldsumme als Sicherheit müssen Sie das Geld bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Anlage muss getrennt von Ihrem Vermögen erfolgen. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
In der Praxis bedeutet das:
- Eigenes Konto. Legen Sie für jedes Mietverhältnis ein Kautionskonto oder Sparkonto an, am besten mit Hinweis auf das Treuhandverhältnis (Treuhandkonto).
- Sperrvermerk. Ein Sperrvermerk schützt die Summe vor dem Zugriff Ihrer Gläubiger und ist auch aus Sicht des Mieters sinnvoll. Ob das Kreditinstitut ihn anbietet, klären Sie bei der Kontoeröffnung.
- Keine Vermischung. Zahlen Sie die Kaution nicht auf Ihr Privatkonto oder das Geschäftskonto ein.
- Zinsen gutschreiben. Die Zinsen verbleiben auf dem Konto und werden bei Rückzahlung mit ausgezahlt.
Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren; auch dann muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, und die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Treffen Sie eine solche Abrede nur ausdrücklich und schriftlich und bedenken Sie das Verlustrisiko.
Alternativen zur Barkaution
Nicht jede Mietsicherheit muss Bargeld sein. Gängig sind:
- Mietbürgschaft. Ein Dritter, oft ein Angehöriger, oder eine Bank verpflichtet sich, bei Zahlungsausfall des Mieters einzustehen. Achten Sie auf eine selbstschuldnerische Bürgschaft ohne Befristung und auf klare Betragsangaben.
- Kautionsversicherung. Ein Versicherer übernimmt gegen Prämie die Sicherheit. Der Mieter zahlt die Prämie; für den Vermieter ist das bequem, da keine Anlage nötig ist. Sie sollten die Bedingungen kennen, etwa wann die Versicherung zahlt.
- Verpfändetes Sparbuch. Der Mieter verpfändet ein eigenes Sparbuch an den Vermieter.
Entscheidend ist, was im Mietvertrag steht. Ohne eine entsprechende Vereinbarung kann der Mieter nicht verlangen, dass Sie statt einer Barkaution eine Bürgschaft oder Versicherung akzeptieren, und Sie können ihn auch nicht dazu verpflichten. Auch bei Bürgschaft oder Versicherung gilt die Höchstgrenze von drei Monatsmieten für die Gesamtsicherheit.
Übergabeprotokoll: die Grundlage für spätere Ansprüche
Das Übergabeprotokoll beim Einzug und beim Auszug ist Ihr wichtigstes Beweismittel. Halten Sie darin fest:
- Zustand der Räume, Böden, Wände und Fenster,
- vorhandene Mängel und Schäden, möglichst mit Fotos,
- Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung,
- Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel.
Beide Seiten unterschreiben das Protokoll. Beim Auszug lässt sich so sauber trennen, was normale Abnutzung ist und was ein Schaden. Für normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch kann die Kaution nicht verwendet werden; Schäden, die darüber hinausgehen, können Sie geltend machen.
Abrechnung nach dem Auszug
Eine feste gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht. Der Vermieter darf nach dem Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung eine angemessene Zeit zur Prüfung nutzen, ob ihm noch Ansprüche zustehen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter die Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist zurückzahlen, sobald er sie zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. Wie lang die Frist ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls; häufig werden etwa sechs Monate genannt, in schwierigen Fällen kann auch mehr Zeit angemessen sein (BGH, Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23). In einfachen Fällen ohne erkennbare Ansprüche ist die Frist deutlich kürzer. Die Prüffrist dient dazu, konkrete Ansprüche zu klären, nicht dazu, die Rückzahlung grundlos zu verzögern.
Ein sinnvoller Ablauf sieht so aus:
- Rückgabe mit Protokoll. Schäden und Rückstände direkt festhalten.
- Forderungen zusammenstellen. Offene Miete, bezifferte Schadensersatzansprüche, Kosten für fehlende Schönheitsreparaturen, soweit sie wirksam vereinbart sind.
- Nebenkosten berücksichtigen. Ist die Betriebskostenabrechnung noch offen und eine Nachforderung wahrscheinlich, dürfen Sie einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. Der Einbehalt sollte zur erwarteten Summe passen. Rechnen Sie zügig ab, sobald die Abrechnung vorliegt.
- Abrechnung schreiben. Stellen Sie Kaution samt Zinsen den Forderungen gegenüber und überweisen Sie den Rest.
- Belege aufbewahren. Bewahren Sie Protokoll, Fotos, Rechnungen und Schriftverkehr auf.
Weitere Hinweise zur Abrechnung der laufenden Kosten finden Sie in unserem Beitrag zur Nebenkostenabrechnung.
Verjährung: kurz erklärt
Zwei Fristen sind zu unterscheiden. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, zu dem Sie die Wohnung zurückerhalten. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution unterliegt hingegen der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 195 BGB), die mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter davon Kenntnis erlangt (§ 199 Abs. 1 BGB). Verjährung schließt die Aufrechnung nicht aus, wenn der Anspruch zu dem Zeitpunkt, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt war (§ 215 BGB). Der Bundesgerichtshof hat dies in der Kautionsabrechnung für Schadensersatzansprüche des Vermieters bestätigt (Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23). Verlassen sollten Sie sich darauf nicht: Beginn und Ablauf der Fristen sind im Einzelfall genau zu prüfen.
Praktisch gilt: Machen Sie Ansprüche früh geltend und lassen Sie die Sechsmonatsfrist nicht unbeachtet verstreichen.
Wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt
Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht oder nicht rechtzeitig, ist das zunächst eine Vertragsverletzung, die Sie dokumentieren sollten. Mahnen Sie schriftlich unter Fristsetzung. Ist der Mieter mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten entspricht (ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten), liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor; eine Abhilfefrist oder Abmahnung ist dafür nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB). Eine Kündigung ist ein weitreichender Schritt, den Sie rechtlich prüfen lassen sollten. Sinnvoller ist es, den Zahlungseingang vor der Schlüsselübergabe zu klären und im Mietvertrag eindeutig zu regeln, bis wann die erste Rate fällig ist.
Kaution bei Mieterwechsel und Eigentümerwechsel
Auch außerhalb des normalen Auszugs stellt sich die Frage, wo die Kaution liegt. Bei einem Mieterwechsel wird die alte Kaution abgerechnet und zurückgezahlt, die neue wird für den neuen Mieter getrennt angelegt. Verkaufen Sie die vermietete Wohnung, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein. Kann der Mieter die Kaution bei Ende des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen, bleiben Sie als bisheriger Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet (§ 566a BGB). Im Kaufvertrag sollte deshalb eindeutig stehen, wie die Kaution samt Zinsen übergeben wird. Halten Sie hierzu einen aktuellen Kontoauszug und die Anlageunterlagen bereit.
Typische Fehler vermeiden
- Kaution über drei Nettokaltmieten verlangt
- Geld auf dem eigenen Konto belassen, nicht getrennt angelegt
- Zinsen einbehalten oder nicht ausgewiesen
- Abrechnung ohne Belege, Pauschalabzüge ohne Nachweis
- Rückzahlung unnötig lange hinausgezögert
- Kautionsrückzahlung bei Eigentümerwechsel nicht geklärt: Beim Verkauf der Wohnung ist zu regeln, wer die Kaution schuldet. Mehr dazu im Beitrag Immobilie mit Mieter verkaufen.
Checkliste Mietkaution
- Kaution im Mietvertrag vereinbart, höchstens drei Nettokaltmieten
- Ratenzahlung in drei Teilen zugelassen
- Kautionskonto getrennt eröffnet, Treuhand-/Sperrvermerk geprüft
- Zinsen dem Mieter gutgeschrieben
- Bei Bürgschaft/Kautionsversicherung: Vertragsbedingungen und Laufzeit kontrolliert
- Übergabeprotokoll bei Einzug mit Fotos
- Übergabeprotokoll bei Auszug, Zählerstände notiert
- Forderungen schriftlich beziffert und belegt
- Angemessenen Teil für offene Nebenkosten einbehalten, Rest zeitnah erstattet
- Sechsmonatsfrist für Ersatzansprüche im Kalender
Fazit
Die Mietkaution ist ein einfaches Instrument, wenn Sie Höhe, Anlage und Abrechnung konsequent nach den gesetzlichen Vorgaben handhaben. Ein sauberes Übergabeprotokoll und eine zügige, belegte Abrechnung ersparen Streit. Wenn Sie eine Wohnung neu vermieten möchten und dabei Unterstützung wünschen, schreiben Sie uns oder sehen Sie sich an, wie wir bei der Vermietung vorgehen. Für den Einstieg empfehlen wir auch den Überblick Wohnung vermieten in Hamburg und den Beitrag zur Mieterauswahl.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.