Wer eine möblierte Wohnung vermieten möchte, bekommt es mit mehr Fragen zu tun als bei einer leeren Wohnung: Darf ich für die Möbel mehr verlangen? Gilt die Mietpreisbremse auch hier? Und wie sichere ich Inventar und Kaution ab? Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage für Vermieter in Hamburg ein, zeigt, worauf es bei Möblierungszuschlag, Inventarliste und Befristung ankommt, und weist auf Punkte hin, die sich gerade ändern.
Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen
Nach § 556d BGB darf die Miete bei Beginn des Mietverhältnisses in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Welche Gebiete das sind, bestimmen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung. Für Hamburg gilt die Mietpreisbegrenzungsverordnung des Senats vom 25. November 2025 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 41 vom 2. Dezember 2025, S. 684). Sie erklärt die gesamte Freie und Hansestadt Hamburg zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, tritt am 1. Januar 2026 in Kraft und mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft. Die Miete bei Neuvermietung ist damit im Regelfall auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Für Vermieter in der Metropolregion gilt: Welche Gemeinden erfasst sind, bestimmt das jeweilige Bundesland. In Schleswig-Holstein hat die Landesregierung in einer Landtagsrede im Mai 2025 eine Mietpreisbremse abgelehnt; prüfen Sie für Ihre Gemeinde trotzdem den aktuellen Stand der Landesregelung.
Für möblierte Wohnungen heißt das: Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch dann, wenn Möbel mitvermietet werden. Der Möblierungszuschlag ist kein eigenständiger Vertragstyp, sondern Teil der Gesamtmiete. Wer die Bremse umgehen will, indem er eine Wohnung „möbliert“ nennt, riskiert eine Rückforderung zu viel gezahlter Miete.
Ausnahmen: Vormiete, Modernisierung, Neubau
Auch bei möblierter Vermietung bleiben die gesetzlichen Ausnahmen bestehen. Nach § 556e BGB darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, wenn diese höher war als die zulässige Miete; ebenso darf die zulässige Miete nach Modernisierungen der letzten drei Jahre überschritten werden. Weitere Ausnahmen für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung regelt § 556f BGB. Prüfen Sie im Einzelfall, ob eine davon greift, und halten Sie Nachweise bereit. Zudem müssen Sie dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform Auskunft darüber geben, auf welche Ausnahme Sie sich stützen; ohne diese Auskunft können Sie sich auf die Ausnahme nicht berufen (§ 556g Abs. 1a BGB).
Rüge durch den Mieter
Verstößt die Miete gegen die Mietpreisbremse, kann der Mieter dies rügen. Nach Angaben der Stadt Hamburg genügt eine einfache Rüge. Erfolgt sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, kann der Mieter zu viel gezahlte Miete bis zum Mietbeginn zurückverlangen; rügt er später, nur ab der Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB).
Der Möblierungszuschlag: rechtlicher Rahmen
Der Zuschlag gleicht aus, dass der Mieter nicht nur Wohnraum, sondern auch Möbel und Einrichtung nutzt. Eine gesetzliche Berechnungsmethode gibt es nach geltendem Recht bislang nicht; das Bundesjustizministerium will sie mit dem Gesetzentwurf „Mietrecht II“ im Gesetz festlegen. Als Orientierung dient schon heute der Zeitwert der Einrichtung, also der Wert unter Berücksichtigung von Alter und Zustand, nicht der ursprüngliche Kaufpreis. Eine feste Rechenformel nennen wir hier bewusst nicht.
Für Vermieter folgt daraus eine einfache Regel: Rechnen Sie transparent. Halten Sie fest, welche Gegenstände überlassen werden, wie alt sie sind, was sie damals gekostet haben und wie Sie den Zuschlag ermittelt haben. Weisen Sie den Zuschlag im Mietvertrag getrennt von der Grundmiete aus. Nur so lässt sich später belegen, dass die Miete insgesamt zulässig ist.
Gesetzentwurf Mietrecht II
Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Gesetzentwurf „Mietrecht II“ beschlossen. Nach der Mitteilung des Bundesjustizministeriums sollen Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten den Zuschlag für Möbel gesondert ausweisen müssen. Der Zuschlag soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren und angemessen sein; für voll möblierte Wohnungen ist eine Pauschale vorgesehen. Außerdem sollen Kurzzeitmietverträge zeitlich begrenzt und nur bei einem besonderen Anlass auf Mieterseite möglich sein. Der Entwurf befindet sich laut Ministerium im parlamentarischen Verfahren. Ob und in welcher Fassung er in Kraft tritt, ist nach unserer Recherche im Oktober 2026 nicht abschließend belegt; prüfen Sie den Stand deshalb vor Vertragsschluss.
Wenn Sie jetzt einen Mietvertrag aufsetzen, lohnt es sich deshalb, den Zuschlag ohnehin getrennt auszuweisen. Das ist auch ohne Gesetzesänderung die sauberste Lösung.
Inventarliste: Ihr wichtigstes Dokument
Eine Inventarliste ist keine gesetzliche Pflicht, aber in der Praxis unverzichtbar. Sie sollte enthalten:
- jeden Gegenstand mit Bezeichnung und Anzahl (Bett, Matratze, Schrank, Sofa, Esstisch, Stühle, Küchenzeile, Geräte, Geschirr),
- Zustand bei Übergabe, möglichst mit Fotos,
- Anschaffungsjahr und, soweit bekannt, Anschaffungspreis,
- ob der Gegenstand zum Zuschlag zählt,
- Unterschrift beider Seiten.
Die Liste wird Anlage zum Mietvertrag. Beim Auszug dient sie dem Abgleich: Was fehlt, was ist beschädigt, was ist normaler Verschleiß? Je genauer die Liste, desto weniger Streit.
Klären Sie außerdem: Wer ersetzt defekte Geräte? Wer trägt Reparaturen an Möbeln? Wer darf Möbel entfernen oder austauschen? Wenn ein Gegenstand im laufenden Mietverhältnis nicht mehr nutzbar ist und nicht ersetzt wird, kann dies Auswirkungen auf Miete oder Zuschlag haben.
Kaution bei möblierter Vermietung
Auch hier gilt § 551 BGB: höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete, ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten. Zum Möblierungszuschlag enthält die Vorschrift keine ausdrückliche Regel. Wer auf Nummer sicher gehen will, bemisst die Kaution nach der Grundmiete ohne Zuschlag.
Die Kaution muss getrennt von Ihrem Vermögen angelegt werden. Mehr dazu im Beitrag Mietkaution für Vermieter. Bei möblierten Wohnungen sollte das Übergabeprotokoll zusammen mit der Inventarliste geführt werden.
Vermietung auf Zeit: § 549 Abs. 2 Nr. 1 und § 575 BGB
Möblierte Wohnungen werden oft nur für begrenzte Zeit vermietet, etwa an Berufspendler oder Studierende. Hier sind zwei Dinge zu unterscheiden.
Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nimmt solche Mietverhältnisse von zahlreichen Mieterschutzvorschriften aus, darunter die Regeln zur Mietpreisbremse und zum Kündigungsschutz. Ob die Ausnahme greift, hängt vom Zweck der Überlassung im Einzelfall ab; eine bloße Befristung oder die Bezeichnung als „Zeitmiete“ sollten Sie nicht ohne Weiteres als ausreichend ansehen. Lassen Sie diese Frage vor Vertragsschluss rechtlich prüfen. Der Gesetzgeber will Kurzzeitmietverträge neu regeln (Entwurf „Mietrecht II“).
Befristung nach § 575 BGB. Ein Mietverhältnis darf befristet werden, wenn Sie die Räume nach Ablauf selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige Ihres Haushalts nutzen wollen, wesentlich verändern, beseitigen oder instand setzen oder an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen. Der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden; sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Der Mieter kann zudem frühestens vier Monate vor Ablauf Auskunft verlangen, ob der Grund fortbesteht. Die Beweislast liegt beim Vermieter.
Daraus folgt: Eine möblierte Vermietung begründet keinen eigenen Befristungsgrund. Ohne einen gesetzlichen Grund ist die Befristung unwirksam.
Zweckentfremdung und Hamburger Wohnraumschutz
In Hamburg gilt das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz. Wohnraum darf nicht ohne Genehmigung anders als zu Wohnzwecken genutzt werden. Als Zweckentfremdung kommt vor allem die kurzzeitige Vermietung an wechselnde Gäste in Betracht. Nach den FAQ der Stadt Hamburg gilt eine Mietdauer unter drei Monaten typischerweise nicht als Wohnnutzung, bei drei bis sechs Monaten wird im Einzelfall geprüft, ab sechs Monaten wird grundsätzlich von Wohnen ausgegangen. Für die kurzzeitige Vermietung an wechselnde Gäste ist eine Wohnraumschutznummer erforderlich, die in jedem Inserat anzugeben ist; ohne Genehmigung sind nach den FAQ höchstens acht Wochen pro Kalenderjahr zulässig. Die Stadt weist darauf hin, dass die bisherige 50-Prozent-Ausnahme zum 1. Januar 2027 aufgehoben wird.
Wenn Sie möbliert vermieten möchten, vereinbaren Sie daher eine Mietdauer, die zu einer echten Wohnnutzung passt, und klären Sie Zweifel im Vorfeld mit dem zuständigen Bezirksamt.
Checkliste: Möblierte Vermietung in Hamburg
- Mietpreisbremse geprüft: zulässige Anfangsmiete anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete ermittelt
- Ausnahme (Vormiete, Modernisierung, Neubau) geprüft und dokumentiert
- Möblierungszuschlag nachvollziehbar berechnet und im Vertrag getrennt ausgewiesen
- Inventarliste mit Fotos erstellt und unterschrieben
- Kaution höchstens drei Monatsmieten, getrennt angelegt
- Befristung nur bei gesetzlichem Grund (§ 575 BGB), Grund schriftlich mitgeteilt
- Wohnraumschutz geprüft, Mietdauer passend zur Wohnnutzung
- Wartung, Reparatur und Ersatz von Möbeln vertraglich geregelt
- Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselübergabe
- Aktuelle Gesetzeslage (Mietrecht II) vor Vertragsschluss geprüft
Fazit
Eine möblierte Vermietung ist rechtlich anspruchsvoller als eine unmöblierte: Mietpreisbremse, Zuschlag, Befristung und Wohnraumschutz greifen ineinander, und die Regeln sind im Fluss. Wer transparent kalkuliert, sauber dokumentiert und keine Umgehungswege wählt, ist am besten abgesichert. Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten möchten und vorab einordnen lassen wollen, wie Sie vorgehen können, schreiben Sie uns oder schauen Sie sich unsere Leistungen zur Vermietung an.
Weitere Beiträge: Wohnung vermieten in Hamburg, Mieterhöhung nach dem Mietspiegel und Mieterauswahl, Selbstauskunft und Schufa.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.