Wer eine Immobilie mit Unterstützung verkaufen möchte, stößt schnell auf den Begriff Alleinauftrag. Ein Alleinauftrag Makler bedeutet vereinfacht: Sie beauftragen genau einen Makler mit dem Verkauf und bewerben das Objekt nicht parallel über andere. Daneben gibt es den einfachen Auftrag und den qualifizierten Alleinauftrag. Die Unterschiede betreffen vor allem Ihre eigene Handlungsfreiheit, die Pflichten des Maklers und die Frage, wann Provision fällig wird. Dieser Ratgeber ordnet die Vertragsarten ein und zeigt, worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten.

Die drei Vertragsarten im Überblick

Das Gesetz kennt zunächst nur den Maklervertrag nach §§ 652 ff. BGB. Die Varianten Alleinauftrag und qualifizierter Alleinauftrag sind Gestaltungen aus der Praxis, die im Vertrag vereinbart werden müssen. Maßgeblich ist deshalb immer der konkrete Text, nicht die Überschrift.

Einfacher Maklerauftrag

Beim einfachen Auftrag dürfen Sie mehrere Makler gleichzeitig beauftragen und das Objekt auch selbst anbieten. Der Makler ist in der Regel nicht verpflichtet, tätig zu werden. Er erhält seine Provision nur, wenn gerade sein Nachweis oder seine Vermittlung zum Kaufvertrag führt. Für Eigentümer klingt das flexibel, hat aber eine Kehrseite: Der Makler kalkuliert mit dem Risiko, dass ein anderer den Abschluss erzielt, und setzt seine Ressourcen entsprechend vorsichtig ein. Mehrere Anbieter desselben Objekts können außerdem einen unruhigen Eindruck am Markt erzeugen.

Alleinauftrag

Beim Alleinauftrag verpflichten Sie sich, für die Vertragslaufzeit keinen weiteren Makler einzuschalten. Dafür verpflichtet sich üblicherweise der Makler, aktiv zu vermarkten, etwa durch Exposé, Inserate und Besichtigungen. Sie behalten das Recht, selbst einen Käufer zu finden; in diesem Fall steht dem Makler dann grundsätzlich keine Provision zu. Das gilt aber nur, wenn der Vertrag nichts Abweichendes regelt.

Qualifizierter Alleinauftrag

Der qualifizierte Alleinauftrag geht weiter: Sie dürfen zwar grundsätzlich selbst verkaufen, müssen den Makler aber über Interessenten informieren und sie ihm gegebenenfalls zuweisen. Teilweise ist vorgesehen, dass auch bei einem Eigenverkauf eine Zahlung fällig wird. Solche Klauseln sind rechtlich nicht beliebig zulässig; ob und in welchem Umfang sie wirksam sind, hängt von der Formulierung ab. Lassen Sie sich vor der Unterschrift erklären, was bei einem Eigenverkauf gelten soll, und streichen Sie unklare Regelungen.

Gegenüberstellung

Einfacher Auftrag Alleinauftrag Qualifizierter Alleinauftrag
Mehrere Makler ja nein nein
Eigener Verkauf möglich ja ja ja, mit Informationspflichten
Tätigkeitspflicht des Maklers meist nein meist ja meist ja
Provision bei Eigenverkauf nein grundsätzlich nein je nach Vertrag

Textform bei Wohnungen und Einfamilienhäusern

Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses schreibt § 656a BGB vor, dass der Maklervertrag in Textform geschlossen werden muss. Textform meint eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, etwa eine E-Mail oder ein PDF; eine eigenhändige Unterschrift ist dafür nicht zwingend. Die Regel gilt für Verträge, die den Nachweis einer Kaufgelegenheit oder die Vermittlung betreffen. Nach dem Bundesgerichtshof genügt auch ein Austausch von E-Mails, bei dem Angebot und Annahme jeweils in Textform vorliegen, und der Vertrag kann auch schlüssig zustande kommen, wenn sich die wesentlichen Bestandteile aus textförmigen Erklärungen ergeben (Urteil vom 11. März 2026, I ZR 202/25). Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken oder Gewerbeobjekten gilt sie nach ihrem Wortlaut nicht. Trotzdem sollten Sie auch dort nichts mündlich vereinbaren: Bei Streit über Laufzeit, Leistungen oder Provision hilft ein klarer Text beiden Seiten.

Laufzeit und Kündigung

Eine gesetzliche Mindest- oder Höchstlaufzeit für den Alleinauftrag gibt es nicht. Die Gerichte prüfen vorformulierte Klauseln aber auf unangemessene Benachteiligung. Der Bundesgerichtshof hat bei einem einfachen Makleralleinauftrag eine Mindestlaufzeit von sechs Monaten mit automatischer Verlängerung um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung und einer Kündigungsfrist von vier Wochen grundsätzlich nicht beanstandet; im entschiedenen Fall scheiterte die Verlängerung allein daran, dass die Kündigungsfrist nur in einer nicht wirksam einbezogenen Anlage stand (Urteil vom 28. Mai 2020, I ZR 40/19). Je länger die Bindung, je weniger Kündigungsmöglichkeiten und je höher die Belastung bei vorzeitigem Ende, desto eher kann eine Klausel dennoch unwirksam sein.

Achten Sie im Vertrag auf diese Punkte:

  • Laufzeit: Ein festes Ende oder eine nachvollziehbare Verlängerungsregel ist besser als eine stille Dauerbindung.
  • Kündigung: Wie und mit welcher Frist können Sie den Vertrag beenden? Die Kündigung aus wichtigem Grund ist in der Regel immer möglich, etwa bei Untätigkeit des Maklers.
  • Nachlaufzeit: Manche Verträge sehen vor, dass eine Provision auch nach Vertragsende fällig werden kann, wenn der Käufer vom Makler stammt. Das ist für Käufer, die der Makler nachweislich benannt hat, grundsätzlich nachvollziehbar; die Dauer und die Nachweispflicht sollten aber klar geregelt sein.
  • Leistungsumfang: Was schuldet der Makler konkret, zum Beispiel Exposé, Inserate, Besichtigungen, regelmäßige Berichte?

Widerrufsrecht: Das Prinzip

Verbraucher haben bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen werden, nach § 312g BGB ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB. Die Frist beträgt grundsätzlich 14 Tage, eine Begründung ist nicht nötig. Das betrifft etwa Maklerverträge, die Sie per E-Mail abschließen oder bei einem Besuch bei Ihnen zu Hause unterschreiben. Der Makler muss Sie dazu ordnungsgemäß unterrichten; ohne korrekte Information beginnt die Frist nicht zu laufen (§ 356 Abs. 3 BGB) und erlischt spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem gesetzlichen Fristbeginn (§ 356 Abs. 4 BGB).

Bei Dienstleistungen, für die ein Preis zu zahlen ist, erlischt das Widerrufsrecht nach § 356 Abs. 5 BGB mit vollständiger Erbringung, wenn Sie vorher ausdrücklich zugestimmt haben, dass der Makler schon vor Ablauf der Frist beginnt, Ihre Zustimmung bei einem Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt haben und bestätigt haben, dass Ihr Widerrufsrecht dann erlischt. Widerrufen Sie nach einem solchen Beginn, schulden Sie nur unter den Voraussetzungen des § 357a Abs. 2 BGB Wertersatz für die bis dahin erbrachten Leistungen. Wer unsicher ist, sollte nicht einfach die Frist verstreichen lassen, sondern sich beraten lassen.

Provisionsanspruch nach § 652 BGB

Der Maklerlohn entsteht nach § 652 BGB nur, wenn der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Zwei Begriffe sind dafür zentral:

  • Nachweis: Der Makler benennt Ihnen einen Käufer, der vom Kaufobjekt weiß und mit ihm Verhandlungen aufnehmen kann.
  • Vermittlung: Der Makler wirkt aktiv auf einen Vertragsabschluss hin.

Es muss ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommen. Absichtserklärungen, Besichtigungen oder eine Reservierung allein genügen nicht. Bei Kaufverträgen über Grundstücke und Wohnungen ist dazu die notarielle Beurkundung nötig. Wie die Provision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern verteilt wird, behandeln wir im Beitrag Maklerprovision: wer zahlt?.

Vorkenntnis des Käufers

Kannte der Käufer Ihr Objekt schon, bevor der Makler es ihm angeboten hat, fehlt es am ursächlichen Nachweis. Der Provisionsanspruch kann dann entfallen. Für Sie als Eigentümer ist das ein Grund, Interessenten, die sich vorher bei Ihnen gemeldet haben, dem Makler offen mitzuteilen. Für den Makler gilt umgekehrt, dass er wissen muss, mit wem Sie bereits im Gespräch waren. Eine ehrliche Liste bei Vertragsschluss vermeidet späteren Streit.

Reservierung

Wünscht ein Interessent eine Reservierung, wird das Objekt für einen begrenzten Zeitraum nicht weiter angeboten. Eine Kaufverpflichtung entsteht daraus nicht, die ergibt sich erst aus dem notariellen Kaufvertrag. Ein Entgelt für die Reservierung lässt sich nicht beliebig vereinbaren: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine in vorformulierten Bedingungen vereinbarte Reservierungsgebühr unwirksam ist, wenn sie auch bei Scheitern des Kaufs nicht zurückgezahlt wird und der Kunde keinen nennenswerten Vorteil hat (Urteil vom 20. April 2023, I ZR 113/22). Klären Sie solche Vereinbarungen vorab schriftlich.

Worauf Sie im Vertrag achten sollten

Ein guter Maklervertrag ist kurz genug, um ihn zu verstehen, und genau genug, um Streit zu vermeiden. Prüfen Sie vor der Unterschrift:

  1. Objekt und Auftrag: Ist das Objekt eindeutig bezeichnet, ist klar, ob es um Nachweis oder Vermittlung geht?
  2. Vertragsart: Einfacher Auftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag, und ausdrücklich, ob Sie selbst verkaufen dürfen.
  3. Leistungen: Welche Vermarktungsschritte schuldet der Makler konkret?
  4. Laufzeit und Kündigung: Beginn, Ende, Fristen, Verlängerung.
  5. Provision: Wer schuldet sie, wann entsteht sie, wann wird sie fällig? Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern müssen Sie die Vorgaben aus § 656c BGB beachten.
  6. Nachlaufklausel: Wie lange und unter welchen Voraussetzungen kann nach Vertragsende Provision verlangt werden?
  7. Vorkenntnis: Ist geregelt, wie mit bereits bekannten Interessenten umgegangen wird?
  8. Reservierung: Gibt es Regeln, und kostet sie etwas?
  9. Doppeltätigkeit: Darf der Makler auch für den Käufer tätig werden, und wie ist das geregelt?
  10. Widerrufsbelehrung: Liegt sie vor, wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen wurde?

Checkliste vor der Unterschrift

  • Vertrag liegt in Textform vor und enthält alle Anlagen
  • Vertragsart und Handlungsfreiheit sind klar benannt
  • Leistungen des Maklers sind konkret beschrieben
  • Laufzeit, Kündigung und Nachlaufzeit sind verständlich geregelt
  • Provisionsregel entspricht den gesetzlichen Vorgaben
  • Bereits bekannte Interessenten sind dokumentiert
  • Widerrufsbelehrung liegt vor und wurde verstanden
  • Offene Fragen sind schriftlich geklärt

Welche Vertragsart passt wann?

Der einfache Auftrag kann passen, wenn Sie schon einen Kreis von Interessenten haben und nur ergänzende Unterstützung suchen. Ein Alleinauftrag eignet sich, wenn der Makler Zeit und Aufwand in eine sorgfältige Vermarktung investieren soll und Sie dafür nur einen Ansprechpartner haben wollen. Der qualifizierte Alleinauftrag kommt in Betracht, wenn der Makler umfassend abgesichert sein möchte; hier lohnt sich besonders genaues Lesen. Eine pauschal beste Variante gibt es nicht. Entscheidend ist, dass Vertragsart, Leistung und Gegenleistung zusammenpassen.

Wie ein Verkauf insgesamt abläuft, lesen Sie im Beitrag Immobilie verkaufen in Hamburg. Ob ein Verkauf mit oder ohne Makler sinnvoll ist, wägen wir in Haus verkaufen mit oder ohne Makler ab. Bevor Sie einen Preis nennen, hilft die Wertermittlung.

Fazit

Ob einfacher Auftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag: Wichtiger als der Name ist, was im Vertrag steht. Achten Sie bei Wohnungen und Einfamilienhäusern auf die Textform, bei Laufzeit und Kündigung auf Verhältnismäßigkeit und bei der Provision auf Klarheit. Schreiben Sie uns, wenn Sie Ihre Verkaufspläne besprechen möchten: Über das Formular Objekt anbieten oder die Kontaktseite erreichen Sie uns schriftlich, und wir erläutern Ihnen die Vertragsgestaltung transparent. Mehr zu unserem Verkaufsangebot finden Sie unter Immobilie verkaufen.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.