Die Frage „Maklerprovision, wer zahlt?“ lässt sich nicht mit einem Satz beantworten. Die Antwort hängt davon ab, ob eine Immobilie verkauft oder vermietet wird, welche Objektart es ist und wer den Makler beauftragt hat. Seit einigen Jahren gelten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher besondere Schutzregeln, bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip. Dieser Ratgeber erklärt die Prinzipien, ohne Prozentzahlen zu nennen, denn die Höhe ist Vertragssache.

Grundsatz: Ohne Erfolg keine Provision

Nach § 652 BGB entsteht der Lohnanspruch des Maklers nur, wenn der Hauptvertrag infolge seines Nachweises oder seiner Vermittlung zustande kommt. Hauptvertrag ist beim Verkauf der Kaufvertrag, bei der Vermietung der Mietvertrag. Ein Interessent, eine Besichtigung oder eine Reservierung genügen nicht. Aufwendungen darf der Makler nur ersetzt verlangen, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde.

Kauf von Wohnung und Einfamilienhaus durch Verbraucher

Für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher gehen, gelten die §§ 656a bis 656d BGB. Ihre Kernaussagen:

  • Textform: Der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB).
  • Doppeltätigkeit (§ 656c BGB): Ist der Makler für beide Parteien tätig, darf er von beiden nur in gleicher Höhe Provision verlangen. Verzichtet er gegenüber einer Seite auf Entgelt, entfällt auch der Anspruch gegen die andere. Abweichende Verträge sind unwirksam.
  • Weitergabe (§ 656d BGB): Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, darf sie mit der anderen vereinbaren, dass diese einen Teil übernimmt. Der Auftraggeber muss aber mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleiben. Der Anspruch gegen die andere Seite wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seine Pflicht erfüllt hat und das nachweist.

Beide Regeln gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Praktisch heißt das: Die Last darf nicht einseitig auf den Käufer verlagert werden. Wer Eigentümer ist, sollte vor dem Vertragsschluss klären, ob der Makler für beide Seiten tätig wird oder nur für einen. Auch für eine Weitergabevereinbarung gilt: Ein Erlass gegenüber einer Seite wirkt zugunsten der anderen (§ 656d Abs. 2 i. V. m. § 656c Abs. 1 BGB). Halten Sie auch diese Absprachen vorsorglich schriftlich fest.

Was gilt bei Doppeltätigkeit?

Arbeitet der Makler für Verkäufer und Käufer, gibt es zwei Wege: Beide zahlen im gleichen Umfang, oder eine Seite zahlt gar nichts und der Makler verzichtet auf Entgelt gegenüber beiden. In der Praxis sollte der Makler offenlegen, für wen er tätig wird. Wer sich später fragt, ob der Makler auf der anderen Seite stand, findet die Antwort im Vertrag.

Mehrfamilienhäuser, Gewerbe und Grundstücke

Die genannten Schutzregeln beziehen sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei anderen Objekten, etwa Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder Grundstücken, ist die Verteilung der Provision frei vereinbar. Es kann also sein, dass der Verkäufer zahlt, der Käufer zahlt oder beide. Wichtig ist dann, dass die Regelung klar im Vertrag steht, damit später keine Missverständnisse entstehen. Ob ein Objekt als Einfamilienhaus im Sinne der Vorschriften gilt, richtet sich nach der Nutzung: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Einfamilienhaus vorliegt, wenn der Erwerb erkennbar den Wohnzwecken der Mitglieder eines Haushalts dient; ein untergeordneter Gewerbeanteil, etwa ein Büro im Anbau, steht dem nicht entgegen (Urteil vom 6. März 2025, I ZR 32/24). Bei Häusern mit größerer Einliegerwohnung oder Mehrfamilienhäusern ist die Einordnung im Einzelfall zu prüfen.

Vermietung: das Bestellerprinzip

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt nach § 2 Abs. 1a WoVermRG das Bestellerprinzip. Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden kein Entgelt für den Nachweis oder die Vermittlung fordern, sich versprechen lassen oder annehmen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn er ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden den Auftrag zum Anbieten der Wohnung beim Vermieter einholt. Wer den Makler beauftragt und die Leistung bestellt, zahlt. Abweichende Vereinbarungen zulasten der Suchenden sind unwirksam. Der Vertrag muss nach § 2 Abs. 1 WoVermRG in Textform vorliegen.

Für Eigentümer, die vermieten möchten, bedeutet das: Wer den Makler beauftragt, trägt die Kosten. Wohnungssuchende dürfen nicht über Umwege belastet werden. Eigene Bestände von Hanseaticus sind für Mieter provisionsfrei. Mehr zur Vermietung finden Sie im Beitrag Wohnung vermieten in Hamburg und auf der Seite Immobilie vermieten.

Wann entsteht der Anspruch, wann ist er fällig?

Der Anspruch entsteht mit dem wirksamen Zustandekommen des Hauptvertrags, wenn dieser auf der Tätigkeit des Maklers beruht. Beim Verkauf von Grundstücken, Häusern und Wohnungen ist dafür die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags Voraussetzung. Typische Stolpersteine:

  • Bedingte Verträge: Ist der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann die Provision nach § 652 Abs. 1 BGB erst verlangt werden, wenn die Bedingung eingetreten ist.
  • Rücktrittsrechte: Behalten sich Parteien im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht vor, hängt es von dessen Ausgestaltung ab, ob und wann der Provisionsanspruch entsteht. Lassen Sie solche Klauseln deshalb vor der Beurkundung mit Notar und Makler besprechen.
  • Fälligkeit: Wann gezahlt werden muss, regelt der Maklervertrag. Üblich ist die Zahlung nach Rechnungsstellung mit einer Frist.
  • Unwirksamer Kaufvertrag: Wird der Kaufvertrag nachträglich unwirksam, zum Beispiel durch Anfechtung, kann der Anspruch entfallen.

Wenn der Makler gegen die Interessen des Auftraggebers handelt

Nach § 654 BGB ist der Lohnanspruch ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für die Gegenseite tätig wird. Zur Reichweite verweist § 656c Abs. 2 BGB ausdrücklich auf diese Vorschrift. Im Einzelfall ist das streitanfällig; wer sich unsicher fühlt, sollte rechtlichen Rat einholen.

Provision bei Eigenbestand und Verflechtung

Bietet ein Makler eine Immobilie an, die ihm selbst gehört, entsteht kein Lohnanspruch im Sinne des Maklerrechts, weil er dann nicht Dritter, sondern Vertragspartei ist. Ähnlich kann es bei wirtschaftlicher Verflechtung zwischen Makler und Verkäufer oder Käufer sein. Über solche Konstellationen sollte ein Makler offen informieren. Bei Mietobjekten, die Hanseaticus selbst besitzt, zahlen Mieter keine Provision.

Häufige Missverständnisse

„Der Käufer zahlt immer.“ Das stimmt nicht. Wer zahlt, hängt von Objektart, Maklervertrag und gesetzlichen Vorgaben ab. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher kann die Provision weder einseitig auf den Käufer abgewälzt noch ungleich verteilt werden.

„Die Provision ist gesetzlich festgelegt.“ Auch das stimmt nicht. Das Gesetz legt keine Höhe fest, sondern regelt, unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch entsteht und wie er bei Wohnungen und Einfamilienhäusern verteilt werden darf. Die Höhe vereinbaren die Parteien.

„Wer besichtigt, muss zahlen.“ Auch das trifft nicht zu. Entscheidend ist, dass ein Kaufvertrag infolge der Maklertätigkeit zustande kommt.

„Ohne Unterschrift gibt es keinen Vertrag.“ Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist die Textform vorgeschrieben (§ 656a BGB). Nach dem Bundesgerichtshof kann der Vertrag dort aber nicht nur ausdrücklich, sondern auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, wenn sich die wesentlichen Bestandteile (Parteien, Provisionshöhe, Gegenstand des Kaufvertrags) aus Erklärungen ergeben, die die Textform wahren, etwa aus einem E-Mail-Austausch (Urteil vom 11. März 2026, I ZR 202/25). Fehlt die Textform, kann der Makler auch keine Bereicherungsansprüche geltend machen. Wer sich unsicher ist, ob ein Vertrag besteht, sollte das schriftlich klären, bevor er weiter mit dem Makler arbeitet.

So bleiben Sie auf der sicheren Seite

  1. Textform sichern: Alle Vereinbarungen zu Auftrag und Provision schriftlich festhalten, bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist das Pflicht.
  2. Klarstellen, für wen der Makler arbeitet: Nur für Sie oder auch für Käufer?
  3. Provision lesen, nicht raten: Fälligkeit, Schuldner und mögliche Weitergabe prüfen.
  4. Keine Zahlung ohne Rechnung: Fordern Sie einen eindeutigen Beleg an.
  5. Vorkenntnis melden: Interessenten, die Sie bereits kennen, sollten Sie bei Vertragsabschluss nennen.
  6. Widerruf prüfen: Bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz kann ein Widerrufsrecht bestehen; Einzelheiten im Ratgeber Alleinauftrag Makler.

Checkliste für Eigentümer

  • Objektart geklärt (Wohnung/Einfamilienhaus oder anderes Objekt)
  • Vertragsart klar, Textform eingehalten
  • Provisionsschuldner und Weitergabe eindeutig geregelt
  • Fälligkeit und Zahlungsfrist stehen im Vertrag
  • Doppeltätigkeit offengelegt
  • Keine Verpflichtung zu Aufwendungen, die Sie nicht wollen

Warum die Provision kein Selbstzweck ist

Eine Provision ist die Vergütung für eine Leistung, nämlich Nachweis oder Vermittlung. Ob sich diese Ausgabe für Sie lohnt, hängt davon ab, was der Makler konkret leistet. Das reicht von der Vorbereitung der Unterlagen bis zur Begleitung bis zum Notartermin. Eine nüchterne Abwägung finden Sie im Beitrag Haus verkaufen mit oder ohne Makler. Wie sich der Angebotspreis auf Ihren Erlös auswirkt, behandelt der Beitrag Verkaufspreis festlegen.

Fazit

Wer die Maklerprovision zahlt, entscheidet beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher nicht allein der Makler: Die §§ 656c und 656d BGB verhindern eine einseitige Verlagerung auf den Käufer. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbe ist die Verteilung frei vereinbar, bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip. Lassen Sie sich Auftrag und Provision immer in Textform bestätigen. Schreiben Sie uns über das Formular Objekt anbieten oder die Kontaktseite, wenn Sie Ihre Konditionen transparent besprechen möchten. Einen Überblick über Ablauf und Leistungen finden Sie unter Immobilie verkaufen.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.