Immobilie verkaufen in Hamburg: Ablauf, Unterlagen und Kosten

Wer einen Hausverkauf in Hamburg oder im Umland plant, hat meist viele Fragen: Wie läuft ein Verkauf ab, welche Unterlagen verlangen Käufer und Notar, und was kostet der Verkauf den Eigentümer? Dieser Ratgeber führt Sie durch die acht Phasen von der Entscheidung bis zur Übergabe, listet die nötigen Unterlagen für Haus und Eigentumswohnung auf und zeigt, mit welchen Kosten Sie als Verkäufer rechnen müssen.

Der Ablauf in acht Phasen

1. Entscheidung und Zielklärung

Am Anfang steht die Frage, warum und bis wann Sie verkaufen möchten. Soll der Erlös eine Anschlussfinanzierung tragen, eine Erbengemeinschaft auseinandersetzen oder den Umzug finanzieren? Das Ziel bestimmt, wie viel Zeit Sie haben und wie viel Verhandlungsspielraum realistisch ist. Klären Sie auch, wer Eigentümer ist: Bei mehreren Eigentümern müssen alle zustimmen und den Kaufvertrag mit unterzeichnen.

2. Wertermittlung

Ein belastbarer Angebotspreis ist die Grundlage jedes Verkaufs. Er entsteht aus Lage, Zustand, Ausstattung, Grundstück und Vergleichsdaten, nicht aus Wunschvorstellungen oder dem Preis, den der Nachbar angeblich erzielt hat. Wie die gängigen Verfahren funktionieren, erklärt unser Beitrag Immobilienwert ermitteln. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die Immobilienbewertung; wenn ein Gutachten etwa für Erbe oder Scheidung nötig ist, erstellt unsere Marke Hanseaticus Valuation Verkehrswertgutachten.

3. Unterlagen beschaffen

Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Manche, etwa der Grundbuchauszug, brauchen Wochen. Beginnen Sie deshalb früh (Liste weiter unten).

4. Vermarktung

Dazu gehören aussagekräftige Fotos, ein Exposé mit Grundrissen und sachlicher Beschreibung, die Auswahl der Vermarktungskanäle und die Entscheidung, wie öffentlich das Objekt angeboten wird. Ob sich vorher kleine Maßnahmen lohnen, klärt der Beitrag Renovieren vor dem Verkauf. Wichtig ist die Pflichtangabe aus dem Energieausweis in der Anzeige (siehe unten).

5. Besichtigungen

Planen Sie Termine gebündelt und bereiten Sie das Objekt vor: aufgeräumt, gelüftet, Licht an. Interessenten sollten vor einer Besichtigung grob ihre Finanzierbarkeit belegen können, etwa durch eine Finanzierungsbestätigung der Bank. So vermeiden Sie Termine ohne Aussicht auf Abschluss. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden; ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein sichtbares Auslegen genügt ebenfalls (§ 80 Abs. 4 GEG).

6. Verhandlung und Käuferauswahl

Vergleichen Sie Angebote nicht nur nach der Höhe, sondern nach Finanzierungssicherheit, Zeitplan und Bedingungen. Ein etwas niedrigeres Angebot mit gesicherter Finanzierung kann sicherer sein als ein höheres ohne Nachweis. Halten Sie Absprachen schriftlich fest, etwa in einer Reservierungsvereinbarung oder direkt im Entwurf des Kaufvertrags.

7. Notartermin

Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar bereitet den Entwurf vor, der den Beteiligten ausreichend vor dem Termin vorliegen sollte. Im Vertrag stehen unter anderem Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Gewährleistungsregelungen und der Umgang mit Ihrer eingetragenen Grundschuld. Nach der Beurkundung werden eine Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen und Ihre Grundschuld zur Löschung vorbereitet. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar die vereinbarten Voraussetzungen bestätigt hat.

8. Übergabe

Zur Übergabe gehören ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, die Schlüsselübergabe und die Ummeldung von Strom, Gas, Wasser und Versicherungen. Die Gefahr geht im Regelfall mit der Übergabe auf den Käufer über. Kündigen Sie Ihre Gebäudeversicherung erst nach Rücksprache, denn Regelungen zum Übergang bei Eigentümerwechsel sind vertraglich unterschiedlich.

Hamburg und Umland: Was sich vor Ort unterscheidet

Ob Sie in einem Hamburger Stadtteil oder im Umland in Stormarn verkaufen, der Ablauf bleibt derselbe, die Details ändern sich. Bei einem Haus mit großem Grundstück spielen Grundstückszuschnitt, mögliche Teilbarkeit und Bebauungsplan eine größere Rolle als bei einer Etagenwohnung. In Mehrfamilienhäusern und Eigentümergemeinschaften entscheidet oft der Zustand des Gemeinschaftseigentums über die Fragen der Käufer. Eine Übersicht zu unserer Arbeit in der Stadt finden Sie auf der Seite Makler Hamburg. Planen Sie für alle Phasen vor der Vermarktung lieber etwas mehr Zeit ein, vor allem für Grundbuchauszug, Auskünfte der Hausverwaltung und Bankunterlagen.

Unterlagen für den Hausverkauf

Je vollständiger die Unterlagen, desto weniger Rückfragen und desto größer das Vertrauen der Käufer.

Für Haus und Wohnung:

• Aktueller Grundbuchauszug (beim Grundbuchamt, berechtigtes Interesse nachweisen)
• Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Flurkarte bzw. Lageplan
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Baupläne, Baugenehmigung und Abnahmebescheinigungen, soweit vorhanden
• Nachweise über Modernisierungen und Reparaturen mit Rechnungen
• Bescheid zur Grundsteuer
• Versicherungsnachweise, bei Vermietung die Mietverträge
• Auskunft zu Altlasten oder Baulasten, falls einschlägig (Baulastenverzeichnis wird bei der Bauaufsicht geführt)
• Angaben zu Schornsteinfeger-Protokollen und Wartungsverträgen (Heizung, Aufzug)

Zusätzlich für Eigentumswohnungen:

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen
• Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Hausgeldabrechnung, Beschlusssammlung
• Name und Kontakt der Hausverwaltung
• Informationen zu geplanten oder beschlossenen Sonderumlagen und Sanierungen

Bei einem Haus in Hanglage oder mit Anbauten fragen Käufer zudem regelmäßig nach Genehmigungen für Umbauten. Fehlt etwas, sprechen Sie das offen an, statt es zu verschweigen. Verschweigen kann rechtliche Folgen haben.

Kosten für Verkäufer

Die Kosten unterscheiden sich vom Bild, das viele Eigentümer haben. Ein großer Teil der Nebenkosten fällt beim Käufer an.

Was typischerweise der Käufer trägt: Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertrag, Auflassung und Eintragung sowie die Grunderwerbsteuer. Die Verteilung ist Vertragssache, in der Praxis ist sie aber üblich.

Was Verkäufer typischerweise tragen:

• Energieausweis: Falls keiner vorliegt, müssen Sie ihn beschaffen. Die Kosten hängen von Art des Ausweises und Gebäude ab.
• Löschung Ihrer Grundschuld: Löschungsbewilligung der Bank und Eintragung im Grundbuch.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn Ihr Darlehen noch läuft und Sie es vorzeitig ablösen, kann die Bank eine Entschädigung verlangen. Fragen Sie früh nach einer Berechnung, denn davon hängt Ihr Nettoerlös ab. Auch Sonderkündigungsrechte können eine Rolle spielen.
• Unterlagen und Auskünfte: Gebühren für Grundbuchauszug, Kopien oder Bescheinigungen der Hausverwaltung.
• Optionale Maßnahmen: Homestaging, Fotografie, Gutachten, Renovierung.
• Maklerprovision: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt § 656c BGB: Wird ein Makler für beide Parteien tätig, können sich diese nur in gleicher Höhe verpflichten. Der Käufer trägt also nicht mehr als Sie. Konkrete Konditionen besprechen wir offen und vor Auftragserteilung.

Steuer: Spekulationsfrist

Gewinne aus dem Verkauf privater Grundstücke können als „privates Veräußerungsgeschäft“ steuerpflichtig sein, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre beträgt (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen ist die Immobilie, wenn Sie sie im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben, oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Ob Ihr Fall darunter fällt, hängt von Einzelheiten ab, etwa bei Erbschaft, teilweiser Vermietung oder Arbeitszimmer. Bei Erbschaft oder Schenkung wird dem Rechtsnachfolger die Anschaffung durch den Vorbesitzer zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Gewinne bleiben zudem steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro betrug (§ 23 Abs. 3 EStG). Das ist eine allgemeine Information, keine Steuerberatung; lassen Sie die Frage vor dem Verkauf von Ihrem Steuerberater prüfen.

Pflichtangaben in der Anzeige

Liegt bei der Aufgabe einer Verkaufsanzeige ein Energieausweis vor, muss die Anzeige in kommerziellen Medien nach § 87 GEG bestimmte Angaben enthalten: die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), den Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs, die wesentlichen Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird auf gesetze-im-internet.de inzwischen als Gebäudemodernisierungsgesetz geführt; die Paragrafen 80 und 87 tragen dort weiterhin diese Nummern. Verstöße gegen die Vorlage- und Angabepflichten sind Ordnungswidrigkeiten, die mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden können (§ 108 GEG).

Vorbereitung der Finanzen

Bevor Sie inserieren, sollten Sie Ihre eigene Rechnung kennen: Restschuld beim Kreditinstitut, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, Kosten für Löschung und Unterlagen sowie eine eventuelle Steuer. Daraus ergibt sich Ihr Mindesterlös und damit die Untergrenze für Verhandlungen. Wer parallel ein neues Objekt kauft, sollte den Übergabetermin so abstimmen, dass keine doppelte Belastung entsteht. Sprechen Sie mit Ihrer Bank frühzeitig über den Ablauf der Ablösung, denn die Bank bestätigt dem Notar den Ablösebetrag und gibt die Löschungsbewilligung frei.

Typische Fehler beim Hausverkauf

• Zu hoher Angebotspreis. Wer zu hoch startet, sammelt wenige Anfragen und verliert Zeit. Nach längerer Laufzeit wirkt ein Objekt oft „abgestanden“, und Käufer verhandeln härter.
• Unvollständige Unterlagen. Käufer und Banken verlangen Nachweise. Fehlen sie, wird verschoben oder abgesprungen.
• Schlechte Präsentation. Dunkle, unaufgeräumte Fotos und lückenhafte Exposés kosten Anfragen.
• Besichtigungen ohne Vorqualifizierung. Sie binden Zeit, ohne dass eine Finanzierung steht.
• Mündliche Zusagen. Was nicht im Kaufvertrag steht, gilt nicht verlässlich.
• Verschwiegene Mängel. Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen; sonst kann ein Gewährleistungsausschluss nicht helfen.
• Steuern und Darlehen zu spät geprüft. Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationsfrist verändern den Nettoerlös.

Checkliste für Ihren Hausverkauf

• Verkaufsziel und Zeitplan festgelegt
• Alle Eigentümer einverstanden und erreichbar
• Wert ermittelt, Angebotspreis begründet
• Darlehensstand und Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank erfragt
• Steuerfragen (Spekulationsfrist) geklärt
• Energieausweis vorhanden und gültig
• Grundbuchauszug, Pläne, Flurkarte, Wohnflächenberechnung beschafft
• Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklage
• Nachweise über Modernisierungen gesammelt
• Exposé und Fotos erstellt, Pflichtangaben in der Anzeige enthalten
• Besichtigungstermine geplant, Interessenten vorqualifiziert
• Kaufvertragsentwurf geprüft, Notartermin vereinbart
• Übergabeprotokoll, Zählerstände, Ummeldungen vorbereitet

Fazit

Ein Hausverkauf gelingt, wenn Preis, Unterlagen und Ablauf vor dem Start stehen. Das spart Zeit und schützt vor Überraschungen beim Notar. Wenn Sie einen Überblick über Leistungen und Vorgehen wünschen, finden Sie ihn auf der Seite Immobilie verkaufen; wie wir in Ihrer Region arbeiten, steht unter Makler Hamburg. Wenn Sie Ihr Objekt direkt beschreiben möchten, nutzen Sie das Formular Objekt anbieten.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.