Wer eine Immobilie kaufen möchte, rechnet zuerst mit dem Kaufpreis. Doch die Kaufnebenkosten einer Immobilie in Hamburg und im Umland entscheiden mit darüber, ob die Finanzierung am Ende trägt. Sie kommen zum Kaufpreis hinzu, werden meist aus Eigenkapital bezahlt und fallen je nach Bundesland unterschiedlich aus. Dieser Ratgeber erklärt, welche Posten dazugehören, warum die Grunderwerbsteuer in Hamburg und in Schleswig-Holstein nicht gleich hoch ist, welche Finanzierungskosten dazukommen und wie Sie ein realistisches Budget aufstellen.

Welche Kaufnebenkosten es gibt

Zu den Nebenkosten zählen alle Ausgaben, die zusätzlich zum Kaufpreis entstehen. Die wichtigsten Bausteine sind:

  • Grunderwerbsteuer: Sie fällt beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie an und ist der größte feste Posten.
  • Notarkosten: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, wickelt ihn ab und veranlasst die Eintragungen.
  • Gerichtskosten für das Grundbuch: Für die Eintragung des neuen Eigentümers und einer eventuellen Grundschuld.
  • Maklerprovision: Nur wenn ein Makler beteiligt ist.
  • Finanzierungsnebenkosten: zum Beispiel Bereitstellungszinsen, Gutachten der Bank, Kontoführung, Schätzgebühren.
  • Eigene Aufwendungen: Umzug, Renovierung, Möbel, gegebenenfalls ein unabhängiger Gutachter.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis. § 11 GrEStG nennt als Grundsatz einen Steuersatz von 3,5 Prozent; die Bundesländer haben den Satz jedoch jeweils selbst und abweichend festgelegt. Maßgeblich ist deshalb das Landesrecht des Bundeslands, in dem das Grundstück liegt. Nach dem Kaufvertrag meldet der Notar den Vorgang an das Finanzamt. Sie erhalten einen Steuerbescheid und zahlen die Steuer. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer einträgt. Für Grundstücke in Hamburg ist nach der Seite der Stadt das Finanzamt für Verkehrssteuern und Grundbesitz zuständig; die Festsetzung dauert nach Angaben der Stadt in der Regel etwa sechs Wochen.

Notar und Grundbuch

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert, also dem Kaufpreis, und sind gesetzlich festgelegt. Sie sind deshalb im Wesentlichen nicht verhandelbar. Zu den Kosten zählen die Beurkundung, Vollzugs- und Betreuungstätigkeiten sowie die Grundbucheintragungen. Zusätzlich kommen Kosten für eine Grundschuldbestellung hinzu, wenn Sie finanzieren. Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten; im Kaufvertrag ist das geregelt. Wie der Ablauf beim Notar aussieht, erklärt der Beitrag Notartermin und Kaufvertrag.

Maklerprovision als Prinzip

Wird ein Makler tätig, kommt seine Provision als weiterer Kostenpunkt hinzu. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gilt nach § 656c BGB: Wenn der Makler für beide Seiten tätig ist, müssen sich Verkäufer und Käufer zu gleich hohen Provisionen verpflichten. Wie viel das konkret ist, hängt von der Vereinbarung ab, hier nennen wir bewusst keine Zahl. Fragen Sie vor der Besichtigung schriftlich nach den Konditionen. Einzelheiten zur Provisionsfrage lesen Sie im Beitrag Maklerprovision: Wer zahlt?.

Hamburg und Schleswig-Holstein im Vergleich

Der wichtigste Unterschied für Käufer, die zwischen Stadt und Umland abwägen, liegt bei der Grunderwerbsteuer.

  • Hamburg: Nach der Seite der Stadt Hamburg beträgt der Steuersatz 5,5 Prozent der Gegenleistung. Sie gilt für alle im Hamburger Stadtgebiet gelegenen Grundstücke und wird in der Regel auf den Kaufpreis berechnet.
  • Schleswig-Holstein: Der Satz beträgt nach den amtlichen Erläuterungen des Landes 6,5 Prozent der Gegenleistung, seit dem 1. Januar 2014.

Für Umlandorte wie Ahrensburg, Reinbek oder Norderstedt gilt der Satz des Landes, in dem das Grundstück liegt, nicht des Wohnorts oder Arbeitsorts. Maßgeblich ist die Lage der Immobilie. Das kann bei vergleichbaren Kaufpreisen einen spürbaren Unterschied bedeuten. Mehr zu den Unterschieden zwischen Stadt und Umland lesen Sie im Beitrag Wohnen im Hamburger Umland.

Steuersätze sind keine Konstante. Die Länder können sie durch Gesetz ändern. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf Zahlen aus älteren Artikeln, sondern prüfen Sie den Satz kurz vor dem Kaufvertrag bei Notar oder Finanzamt. Wie hoch der Betrag am Ende ist, ergibt sich aus Kaufpreis mal Steuersatz.

Wer zahlt was?

Grundsätzlich legen Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag fest, wer welche Kosten trägt. Üblich ist, dass der Käufer Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten übernimmt. Die Maklerprovision richtet sich nach der Vereinbarung und bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB. Kosten für die Löschung alter Grundschulden und die Lastenfreistellung tragen in der Regel die Verkäufer. Weil sich einzelne Regelungen im Vertrag unterscheiden können, sollten Sie den Entwurf genau lesen und beim Notar nachfragen, wenn Ihnen etwas unklar ist.

Finanzierungsnebenkosten

Wer mit Kredit kauft, zahlt zusätzlich zu Zinsen und Tilgung weitere Posten:

  • Bereitstellungszinsen: Banken berechnen sie oft, wenn Sie das Darlehen nach einer gewissen Frist noch nicht abgerufen haben, zum Beispiel bei Neubau oder verzögerter Auszahlung. Achten Sie auf die bereitstellungszinsfreie Zeit im Angebot.
  • Wertermittlung der Bank: Manche Banken lassen die Immobilie bewerten. Ob und wer die Kosten trägt, steht im Darlehensangebot.
  • Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld: wie oben beschrieben.
  • Sonstige Gebühren: zum Beispiel für Kontoführung, Schätzungen oder Vorfälligkeitsentschädigung bei späterem Ablösen.

Lassen Sie sich alle Gebühren vor Vertragsabschluss schriftlich aufführen und vergleichen Sie Angebote nicht nur über den Zinssatz.

Rücklagen für Renovierung und Anschaffungen

Neben den eigentlichen Nebenkosten sollten Sie einen Puffer einplanen, der oft vergessen wird:

  • Instandsetzung oder Modernisierung nach dem Einzug, etwa Bad, Böden, Fenster, Heizung
  • Umzugskosten und neue Möbel oder Einbauküche
  • Anschlüsse, Versicherungen und laufende Nebenkosten
  • bei Eigentumswohnungen: Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft

Die Höhe hängt stark vom Zustand des Objekts ab. Bei Altbauten können größere Maßnahmen anstehen. Ein Gutachter oder Bausachverständiger kann den Aufwand vor dem Kauf einschätzen. Für Bad, Fliesen und Malerarbeiten bietet unsere Marke Hanseaticus Baudienstleistungen Unterstützung.

Beispielrechnung

Die folgende Rechnung ist ein reines Rechenbeispiel mit einem frei gewählten Kaufpreis. Sie sagt nichts über Marktpreise aus.

Angenommener Beispiel-Kaufpreis: 500.000 Euro

Posten Hamburg Schleswig-Holstein
Grunderwerbsteuer (5,5 % bzw. 6,5 %) 27.500 Euro 32.500 Euro
Notar und Grundbuch nach Gebührenrechnung nach Gebührenrechnung
Maklerprovision je nach Vereinbarung je nach Vereinbarung
Finanzierungsnebenkosten je nach Bank je nach Bank
Renovierung und Umzug je nach Objekt je nach Objekt

Im Beispiel (Kaufpreis frei gewählt, kein Marktpreis) liegt der Unterschied allein bei der Grunderwerbsteuer bei 5.000 Euro. Alle anderen Posten müssen Sie individuell ermitteln, indem Sie Angebote einholen: Notarkosten beim Notar Ihrer Wahl, Maklerkonditionen schriftlich beim Makler, Finanzierungsgebühren bei der Bank.

Typische Fehler bei der Kostenplanung

Aus der Praxis kennt man einige Stolperfallen, die sich vermeiden lassen:

  • Nebenkosten vergessen oder zu niedrig ansetzen. Wer nur den Kaufpreis finanziert, muss die übrigen Posten aus Eigenkapital zahlen. Fragen Sie Ihre Bank früh, ob und in welchem Umfang sie Nebenkosten mitfinanziert, und kalkulieren Sie vorsichtig.
  • Das falsche Bundesland rechnen. Entscheidend für die Grunderwerbsteuer ist, wo das Grundstück liegt. Wer ein Haus knapp hinter der Hamburger Landesgrenze kauft, zahlt nach dem Satz des anderen Landes. Das lässt sich in der Budgetplanung leicht übersehen.
  • Maklerkonditionen nicht schriftlich klären. Besprechen Sie vor der Besichtigung, ob und in welcher Höhe Provision anfällt, und lassen Sie sich die Regelung vor Vertragsabschluss bestätigen.
  • Keine Reserve für den Zustand des Hauses. Auch ein gepflegtes Haus verursacht nach dem Einzug Kosten. Wer alles Eigenkapital im Kaufpreis bindet, hat keinen Spielraum für Reparaturen.
  • Zeitplan unterschätzen. Wenn Bereitstellungszinsen anfallen, während sich Auszahlung oder Notartermin verzögern, steigen die Kosten. Stimmen Sie die Termine zwischen Bank, Notar und Verkäufer ab.
  • Steuerliche Fragen offen lassen. Ob und welche steuerlichen Folgen der Kauf für Sie hat, etwa bei Vermietung oder gemischter Nutzung, klären Sie mit einer Steuerberatung.

Wer diese Punkte vorab durchgeht, geht mit einem belastbaren Budget in die Verhandlung und kann Angebote besser einordnen. Das gilt auch dann, wenn Sie später selbst verkaufen möchten: Käufer vergleichen Gesamtkosten, nicht nur den Kaufpreis.

Checkliste: Budget für den Immobilienkauf

  • Kaufpreisobergrenze und Eigenkapital festgelegt
  • Grunderwerbsteuer für das Bundesland der Immobilie berechnet und aktuellen Satz geprüft
  • Notar- und Grundbuchkosten beim Notar angefragt
  • Maklerkonditionen schriftlich erfragt (je nach Vereinbarung)
  • Finanzierungsangebote verglichen, Bereitstellungszinsen und Gebühren geprüft
  • Rücklage für Renovierung, Umzug und Möblierung eingeplant
  • Bei Eigentumswohnung: Hausgeld und Rücklage der Gemeinschaft geprüft
  • Puffer für Unvorhergesehenes eingeplant
  • Unabhängige Gutachter- oder Beratungskosten berücksichtigt

Fazit

Die Nebenkosten sind kein Kleingedrucktes, sondern ein fester Teil Ihres Kaufbudgets. Besonders die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab: Hamburg und Schleswig-Holstein unterscheiden sich, daher lohnt der Blick auf die Lage der Immobilie. Rechnen Sie früh, holen Sie alle Angebote schriftlich ein und planen Sie Rücklagen ein. Wenn Sie eine passende Immobilie suchen, können Sie uns Ihre Kriterien über den Suchauftrag mitteilen oder uns über das Kontaktformular schreiben. Wer als Eigentümer verkaufen möchte, findet Hintergründe in unserem Beitrag Immobilie verkaufen in Hamburg.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.