Haus kaufen: Checkliste für Vorbereitung, Besichtigung und Kaufentscheidung

Ein Haus ist für die meisten Menschen die größte Anschaffung ihres Lebens. Die Haus kaufen Checkliste in diesem Ratgeber hilft Ihnen, den Überblick zu behalten: von der Vorbereitung über die Besichtigung bis zu Unterlagen, Gutachter, Lage, Verhandlung und Kaufvertrag. Sie gilt für Hamburg und das Umland, ist aber bewusst allgemein gehalten, weil jedes Haus anders ist. Am Ende finden Sie eine Checkliste zum Ausdrucken.

Vor der Besichtigung: Grundlagen klären

Budget und Finanzierung

Ermitteln Sie zuerst, was Sie sich leisten können. Neben dem Kaufpreis fallen Nebenkosten an, die wir im Beitrag Kaufnebenkosten in Hamburg und Schleswig-Holstein erklären. Sprechen Sie vor der ersten Besichtigung mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater und lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung geben. So wissen Sie, welche Objekte realistisch sind, und können bei einem passenden Haus rasch reagieren.

Wunschkriterien ordnen

Teilen Sie Ihre Wünsche in drei Gruppen:

• Muss: Wohnfläche, Zimmerzahl, Grundstücksgröße, Lage, Budget.
• Soll: Garten, Keller, Garage, Ausrichtung, Dachgeschossausbau.
• Kann: Kamin, Terrasse, Wintergarten.

Machen Sie sich auch Gedanken über Ihre Lebenssituation in zehn bis zwanzig Jahren: Familienplanung, Pflege der Eltern, Homeoffice, Mobilität. Wer ein Haus am Stadtrand oder im Umland erwägt, findet im Beitrag Wohnen im Hamburger Umland Anregungen zum Abwägen.

Wenn Sie nicht allein auf Portale angewiesen sein möchten, können Sie Ihre Kriterien als Suchauftrag bei uns hinterlegen.

Erste Unterlagen aus dem Exposé

Lesen Sie das Exposé kritisch. Achten Sie auf Angaben zu Baujahr, Wohnfläche, Heizungsart, Energieausweis und Modernisierungen. Vergleichen Sie Wohnfläche und Grundrisse. Notieren Sie Fragen, die das Exposé offen lässt, und stellen Sie diese vor der Besichtigung schriftlich.

Bei der Besichtigung: Das Haus genau ansehen

Planen Sie ausreichend Zeit ein und gehen Sie möglichst bei Tageslicht und trockenem Wetter. Nehmen Sie Taschenlampe, Zollstock, Notizblock und Kamera mit. Idealerweise begleitet Sie eine zweite Person, die weniger emotional auf das Haus blickt.

Außen: Dach, Fassade, Grundstück

• Dach: Zustand der Dachziegel oder Dachbahnen, Rinnen, Schornstein, Dachfenster. Wann wurde das Dach zuletzt erneuert?
• Fassade: Risse, abplatzender Putz, Feuchtigkeitsflecken, Dämmung. Auf Setzungsrisse und deren Verlauf achten.
• Sockel und Kellerwand: Ausblühungen, Verfärbungen oder Feuchtespuren am Sockel.
• Grundstück: Gefälle, Drainage, Baumbestand nahe am Haus, Zufahrten, Grenzen, Zäune.
• Nebengebäude: Garage, Carport, Gartenhaus – gibt es Genehmigungen?

Innen: Feuchte, Keller, Fenster

• Feuchte und Schimmel: Dunkle Flecken, muffiger Geruch, frische Anstriche an auffälligen Stellen, abblätternde Tapete. Besonders prüfen: Außenwandecken, Bad, Keller, Dachschrägen.
• Keller: Nutzbarkeit, Wandzustand, Salzausblühungen, Rissbildung, Abdichtung. Ein trockener Keller ist ein wichtiger Wertfaktor.
• Fenster und Türen: Rahmenzustand, Dichtungen, Doppel- oder Dreifachverglasung, Schließen und Öffnen, Kondenswasser zwischen den Scheiben.
• Böden und Wände: Unebenheiten, Risse, Unterschiede in der Raumhöhe, Knarzen.

Technik: Heizung, Elektrik, Leitungen

• Heizung: Art, Alter, Wartungsnachweise, Regelung. Fragen Sie nach Verbrauchsabrechnungen der letzten Jahre. Für einen späteren Heizungstausch stellt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) Anforderungen; die Vorschriften wurden zuletzt überarbeitet, lassen Sie sich den aktuellen Stand deshalb von einem Energieberater oder Heizungsbauer erklären, bevor Sie Sanierungskosten kalkulieren.
• Elektrik: Alter des Sicherungskastens, Anzahl der Stromkreise, Schutzschalter, ausreichend Steckdosen, sichtbare Provisorien.
• Wasser und Abwasser: Material der Leitungen, Wasserdruck, Flecken an Decken oder Rohren, Zustand der Armaturen.
• Lüftung: Abluft, Bad ohne Fenster, Dunstabzug.

Hinweise auf Mängel

Skeptisch machen sollten Sie, wenn der Verkäufer schwer auf Fragen antwortet, Räume nicht zeigen will, frische Renovierungen an einzelnen Stellen erkennbar sind oder Unterlagen „gerade nicht auffindbar“ sind. Das heißt nicht, dass etwas versteckt wird, aber es ist ein Grund, genauer nachzufragen.

Fotografieren Sie Auffälligkeiten und halten Sie Fragen schriftlich fest. Besichtigen Sie ein interessantes Haus lieber ein zweites Mal, auch zu anderer Tageszeit.

Unterlagen anfordern

Bitten Sie um folgende Dokumente und lassen Sie sich diese vor dem Kaufvertragstermin geben:

• Grundbuchauszug: Zeigt Eigentümer, Lasten, Rechte und Grundschulden. Das Grundbuch darf nach § 12 GBO nur einsehen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; als ernsthafter Kaufinteressent können Sie dieses oft über den Verkäufer oder den Notar nachweisen. Üblich ist, dass der Verkäufer eine Kopie beibringt oder der Notar den Auszug einholt.
• Energieausweis: Muss bei Verkauf spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Mehr dazu im Beitrag Energieausweis: Pflicht bei Verkauf und Vermietung.
• Baupläne, Grundrisse, Baugenehmigungen: Prüfen Sie, ob Anbauten, Dachausbauten oder Nebengebäude genehmigt sind.
• Nachweise über Modernisierungen: Rechnungen, Gewährleistungsunterlagen, Wartungsprotokolle.
• Altlasten- und Baulastenauskunft: Bei Verdacht auf Belastungen oder bestimmten Standorten sinnvoll. In Hamburg erteilt die Umweltbehörde (BUKEA) Auskunft aus dem Altlasthinweiskataster, Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis liefert der Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung; eine bloße Einsichtnahme ist dort nicht möglich. In Schleswig-Holstein erteilt die untere Bodenschutzbehörde des Kreises oder der kreisfreien Stadt die Altlastenauskunft; zu Baulasten fragen Sie die Bauaufsichtsbehörde Ihres Kreises oder Ihrer Stadt.
• Erschließung: Nachweise zu Straße, Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Glasfaser. Prüfen Sie, ob Erschließungsbeiträge offen sind.
• Bei Teileigentum oder Doppelhaushälften: Teilungserklärung, Protokolle, Nachbarschaftsvereinbarungen.

Fehlen Unterlagen, fragen Sie nach, warum. Notieren Sie, wer Ihnen was zugesagt hat.

Gutachter und Bausachverständiger

Ein unabhängiger Bausachverständiger prüft Bausubstanz, Feuchte, Dach, Technik und Sanierungsbedarf. Das lohnt sich besonders bei älteren Häusern, Eigentümerwechseln ohne Dokumentation oder wenn Sie viele Fragen offen sehen. Wichtig ist, dass der Gutachter für Sie arbeitet und nicht für den Verkäufer. Lassen Sie sich Kosten und Umfang vorab schriftlich bestätigen. Er kann Ihnen Hinweise für die Verhandlung geben, ersetzt aber keine rechtliche Beratung.

Wenn Sie den Wert objektiv prüfen lassen wollen, bietet unsere Marke Hanseaticus Valuation Bewertungen an. Wie sich der Wert grundsätzlich ermitteln lässt, lesen Sie im Beitrag Immobilienwert ermitteln.

Lage prüfen

Die Lage lässt sich nicht verändern. Prüfen Sie sie deshalb gründlich:

• Schall: Straßen, Bahn, Fluglärm, Gewerbe. Gehen Sie zu verschiedenen Tageszeiten vorbei, auch am Wochenende.
• Hochwasser und Sturmflut: In Hamburg und im Elbraum können Lagen in Überschwemmungs- oder Sturmflutgebieten liegen. Hamburg stellt Hochwassergefahren- und Hochwasserrisikokarten für Flusshochwasser und Sturmfluten in einem Kartenportal bereit, Schleswig-Holstein bietet entsprechende Karten für Binnen- und Küstenhochwasser über sein Portal „Hochwasserkarten“ an. Fragen Sie außerdem nach Hochwasserschutz und möglichen Versicherungsbedingungen.
• Starkregen und Grundwasser: Besonders bei Kellern und Senken beachten.
• Nachbarschaft und Entwicklung: Bebauungsplan, geplante Bauvorhaben, Verkehrsprojekte.
• Infrastruktur: Einkauf, Ärzte, Schulen, Kitas, Haltestellen. Prüfen Sie Wege selbst.

Häufige Fehler beim Hauskauf

Einige Fehler tauchen immer wieder auf, und sie lassen sich vermeiden:

• Zu schnell entscheiden. Ein attraktives Exposé und viele Mitbewerber erzeugen Druck. Entscheiden Sie erst, wenn Finanzierung, Unterlagen und Zustand geprüft sind.
• Nur auf die Optik achten. Frische Farbe und schöne Möbel sagen nichts über Dach, Leitungen oder Feuchte. Schauen Sie hinter die Oberfläche.
• Sanierungskosten unterschätzen. Planen Sie Heizung, Bad, Fenster und Elektrik realistisch ein, sofern sie erneuert werden müssen. Holen Sie Angebote von Handwerksbetrieben ein, bevor Sie verhandeln.
• Baurechtliche Fragen übersehen. Ein ausgebauter Dachboden oder ein Anbau ohne Genehmigung kann später Probleme bereiten. Fragen Sie nach den Genehmigungen.
• Nebenkosten vergessen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen zum Kaufpreis hinzu.
• Mündliche Zusagen nicht festhalten. Was Verkäufer oder Makler zusagen, gehört in Exposé, E-Mail oder Vertrag.
• Nachbarschaft nicht besuchen. Sprechen Sie, wenn möglich, mit Nachbarn und achten Sie auf Grenzbebauung, Wegerechte und Gemeinschaftsflächen.

Wer seine Prüfung dokumentiert, kann Entscheidungen später besser nachvollziehen. Legen Sie dazu für jedes Haus eine Mappe oder einen Ordner mit Exposé, Fotos, Notizen und Unterlagen an.

Verhandlung

Gehen Sie vorbereitet in die Verhandlung. Sammeln Sie sachliche Argumente: festgestellte Mängel, anstehende Sanierungen, fehlende Genehmigungen, Vergleichsangebote. Stellen Sie Ihr Gebot schriftlich und nennen Sie Bedingungen, etwa Finanzierungsvorbehalt oder Übergabetermin. Bleiben Sie höflich und konkret; Preisnachlässe sind nicht garantiert. Wie Verkäufer ihren Angebotspreis festlegen, beschreibt der Beitrag Verkaufspreis festlegen.

Klären Sie außerdem, was zum Kaufpreis gehört: Küche, Einbauschränke, Gartenhaus, Brennstoffvorräte.

Kaufvertrag und Notar

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder Haus muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar entwirft den Vertrag, belehrt beide Seiten und veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Lesen Sie den Entwurf vor dem Termin, stellen Sie Fragen und klären Sie Punkte wie Übergabetermin, Zustand der Immobilie, Gewährleistung und Zahlungsmodalitäten. Details zu Ablauf und Terminen finden Sie im Beitrag Notartermin und Kaufvertrag: Ablauf.

Bei Maklerbeteiligung gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser bei Doppeltätigkeit: gleich hohe Provisionen für beide Seiten (§ 656c BGB). Wie viel das ist, richtet sich nach der Vereinbarung.

Checkliste zum Ausdrucken

Vorbereitung

• Budget und Nebenkosten berechnet
• Finanzierungsbestätigung vorhanden
• Muss-, Soll- und Kann-Kriterien notiert
• Fragen zum Exposé schriftlich gestellt

Besichtigung außen

• Dach, Rinnen, Schornstein
• Fassade, Risse, Sockel
• Grundstück, Gefälle, Zufahrt, Nebengebäude

Besichtigung innen

• Feuchte, Schimmel, Gerüche
• Keller trocken und nutzbar
• Fenster, Türen, Böden
• Heizung, Elektrik, Leitungen
• Mitverkaufte Gegenstände geklärt

Unterlagen

• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Baupläne und Baugenehmigungen
• Modernisierungsnachweise
• Altlasten-, Baulasten- und Erschließungsunterlagen

Prüfung

• Bausachverständiger beauftragt
• Lage zu verschiedenen Tageszeiten besucht
• Schall, Hochwasser und Starkregen geprüft

Abschluss

• Gebot schriftlich mit Bedingungen
• Kaufvertragsentwurf gelesen, Fragen notiert
• Notartermin und Zahlung geklärt

Fazit

Eine gute Hauskaufentscheidung entsteht aus Vorbereitung, genauem Hinsehen und vollständigen Unterlagen, nicht aus einem Bauchgefühl allein. Gehen Sie die Checkliste in Ruhe durch, ziehen Sie bei Zweifeln Fachleute hinzu und unterschreiben Sie erst, wenn alle Fragen geklärt sind. Wenn Sie ein Haus in Hamburg oder im Umland suchen, legen Sie bei uns einen Suchauftrag an. Bei Fragen schreiben Sie uns über das Kontaktformular.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.