Wer eine Wohnung oder ein Haus verkauft, braucht in aller Regel einen Energieausweis. Die Energieausweis-Pflicht beim Verkauf ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Sie gilt ebenso bei Vermietung. Der Gesetzgeber hat das Gesetz mit Wirkung vom 29. Juli 2026 in „Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)“ umbenannt; auf gesetze-im-internet.de läuft es deshalb unter dieser Bezeichnung. Die Energieausweis-Vorschriften stehen weiterhin in den §§ 79 bis 88, daher bleiben wir im Text beim vertrauten Namen GEG. Einzelne Regeln ändern sich zum 1. Januar 2027; darauf weisen wir jeweils hin. Dieser Beitrag erklärt, welche Ausweisarten es gibt, wann Sie ihn vorlegen müssen, was in Immobilienanzeigen stehen muss und welche Besonderheiten bei Denkmälern und kleinen Gebäuden gelten.

Wozu der Energieausweis dient

Der Energieausweis informiert über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und macht Gebäude vergleichbar. Käufer und Mieter sollen die zu erwartenden Energiekosten besser einschätzen können. Er enthält Kennwerte zum Energiebedarf oder -verbrauch, die Energieeffizienzklasse und Modernisierungsempfehlungen.

Er ersetzt weder ein Wertgutachten noch eine Bewertung der Immobilie; für Letzteres finden Sie Informationen im Beitrag Immobilienwert ermitteln.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Das Gesetz kennt zwei Arten, den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.

Der Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis wird auf Grundlage einer technischen Berechnung des Gebäudes ermittelt: Bauweise, Dämmung, Fenster, Heizungsanlage und weitere Merkmale fließen ein. Er ist unabhängig vom Verhalten der Bewohner und damit besser vergleichbar. Für Neubauten ist er vorgeschrieben (§ 80 Abs. 1 GEG).

Für bestehende Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, schreibt § 80 Abs. 3 GEG in der bis Ende 2026 geltenden Fassung bei Verkauf und Vermietung ebenfalls den Bedarfsausweis vor. Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung oder durch spätere Änderungen mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreicht hat. Die ab 1. Januar 2027 geltende Fassung des § 80 Abs. 3 enthält diese Sonderregel nach dem Gesetzestext nicht mehr.

Der Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis beruht auf den tatsächlichen Verbräuchen für Heizung und Warmwasser. Nach der bis Ende 2026 geltenden Fassung des § 82 Abs. 4 GEG werden Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten zugrunde gelegt, der die jüngste Abrechnungsperiode einschließt; deren Ende darf nicht mehr als 18 Monate zurückliegen. Längere Leerstände werden rechnerisch berücksichtigt.

Zum 1. Januar 2027 ändert sich das: Nach § 82 GEG in der dann geltenden Fassung ist der Endenergieverbrauch nach Energieträgern differenziert jährlich über einen Zeitraum von zwei Jahren zu erfassen, und ein Verbrauchsausweis ist nur noch für Gebäude vorgesehen, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Er ist in der Regel günstiger und schneller zu bekommen, spiegelt aber das Nutzerverhalten wider.

Welche Art ist für mich richtig?

Wo das Gesetz den Bedarfsausweis vorschreibt, haben Sie keine Wahl. In den übrigen Fällen können Sie wählen. Der Verbrauchsausweis kommt in Betracht, wenn Sie lückenlose Abrechnungen haben. Ist die Heizkostenabrechnung unvollständig, ist ein Bedarfsausweis oft die sicherere Lösung. Für Verkaufsgespräche kann ein Bedarfsausweis aussagekräftiger sein, wenn der bisherige Verbrauch durch Leerstand oder Sonderfälle verzerrt ist.

Wann ist der Energieausweis Pflicht?

Nach § 80 GEG gilt für Verkauf und Vermietung:

  • Bei der Besichtigung. Der Verkäufer oder der beauftragte Makler muss dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen. Das genügt auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein Auslegen während der Besichtigung.
  • Ohne Besichtigung. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen.
  • Nach Vertragsschluss. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags übergeben Sie dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie.
  • Bei Vermietung. Für Vermietung, Verpachtung und Leasing gelten diese Pflichten entsprechend.

Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen sieht die bis Ende 2026 geltende Fassung (§ 80 Abs. 4 GEG) außerdem vor: Wird ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer ausstellungsberechtigten Person als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten, hat der Käufer dieses Gespräch nach Übergabe des Ausweises zu führen. In der ab 2027 geltenden Fassung des § 80 Abs. 4 ist diese Regel nicht mehr enthalten. Ab 2027 kommt zudem als Anlass hinzu, dass ein Miet-, Pacht- oder Leasingvertrag verlängert wird (§ 80 Abs. 3 und 5 GEG in der Fassung ab 1. Januar 2027).

Beauftragen Sie den Ausweis rechtzeitig: Fehlt er beim ersten Besichtigungstermin, drohen Verzögerungen und Ärger. Eine Übersicht der Unterlagen, die für den Verkauf bereitstehen sollten, finden Sie in Immobilie verkaufen in Hamburg.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Existiert zum Zeitpunkt der Veröffentlichung bereits ein Energieausweis, müssen Sie in der Anzeige bestimmte Angaben machen, sofern die Anzeige in kommerziellen Medien erscheint. Das trifft Online-Portale und Zeitungen. Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung verantwortet: Verkäufer, Vermieter oder Makler. Nach § 87 GEG in der bis Ende 2026 geltenden Fassung betrifft das bei Wohngebäuden:

  • die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
  • den im Ausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs,
  • die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
  • das Baujahr des Gebäudes,
  • die Energieeffizienzklasse.

Für Ausweise, die ab 1. Januar 2027 ausgestellt werden, nennt § 87 GEG in der neuen Fassung als Pflichtangaben: ob der Ausweis auf einer energetischen Bilanzierung (§ 81) oder auf dem erfassten Verbrauch (§ 82) beruht, das Ausstellungsdatum, den Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger für die Heizung. Für Ausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, bleiben die bisherigen Angaben maßgeblich (§ 112 Abs. 3 GEG in der Fassung ab 2027). Eine Anzeige ohne die vorgeschriebenen Angaben ist bei Vorsatz oder Leichtfertigkeit eine Ordnungswidrigkeit. Für Ausweise, die zwischen dem 30. September 2007 und dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, gibt es Übergangsregelungen.

Verkaufen Sie über einen Makler, sorgen Sie dafür, dass der Ausweis rechtzeitig vorliegt. Die Pflicht trifft je nach Verantwortung für die Anzeige Verkäufer, Vermieter und Makler.

Gültigkeit: zehn Jahre

Ein Energieausweis wird für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ausgestellt (§ 79 Abs. 3 GEG). Die Gültigkeit endet früher, wenn nach Änderungen am bestehenden Gebäude ein neuer Energieausweis nach § 80 Abs. 2 GEG erforderlich wird. Ist Ihr Ausweis noch gültig, können Sie ihn für den Verkauf nutzen. Prüfen Sie das Ausstellungsdatum und ob seitdem Änderungen am Gebäude vorgenommen wurden, die das Ergebnis verändern. Der Ausweis bezieht sich auf das Gebäude, nicht auf einzelne Wohnungen (§ 79 Abs. 2 GEG).

Zum 1. Januar 2027 ändern sich weitere Punkte: Der Energieausweis ist dann digital in einem maschinenlesbaren Format auszustellen; auf Verlangen des Eigentümers wird er zusätzlich in Papierform ausgestellt (§ 79 Abs. 2 GEG in der Fassung ab 2027). Der Aussteller muss ein bestehendes Gebäude vor Ort begehen oder sich geeignete Bildaufnahmen zur Verfügung stellen lassen (§ 83 Abs. 1). Die Gültigkeitsdauer in § 79 Abs. 3 wird durch das Änderungsgesetz nicht geändert; ein vor dem Stichtag ausgestellter Ausweis wird daher weiter als zehn Jahre gültig behandelt, sofern kein früheres Ende nach § 80 Abs. 2 eintritt.

Wer darf den Energieausweis ausstellen?

Nicht jeder darf das. § 88 GEG nennt Berechtigte, darunter Personen mit Berechtigung zur Unterzeichnung von Wärmeschutz- und Energiesparnachweisen nach Landesrecht, Hochschulabsolventen in Fächern wie Architektur oder Bauingenieurwesen, Handwerksmeister in baunahen Gewerken, staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker sowie Personen, die die Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bestanden haben. Bei den meisten dieser Gruppen sind zusätzlich ein Ausbildungsschwerpunkt im energiesparenden Bauen, Berufserfahrung, eine einschlägige Schulung oder eine öffentliche Bestellung als Sachverständiger erforderlich.

Achten Sie darauf, dass die ausstellende Person oder das Büro berechtigt ist und Sie den Ausweis mit einer Registriernummer erhalten. Unberechtigte Ausstellung ist eine Ordnungswidrigkeit.

Seien Sie bei sehr billigen Online-Angeboten kritisch, wenn nicht klar ist, wer tatsächlich ausstellt und wie die Daten geprüft werden. Sie als Eigentümer tragen die Verantwortung für die Richtigkeit der von Ihnen bereitgestellten Daten.

Was kostet ein Energieausweis?

Eine feste gesetzliche Gebühr gibt es nicht. Die Kosten richten sich nach dem Aussteller, der Gebäudegröße und der Art des Ausweises. Ein Bedarfsausweis ist in der Regel aufwendiger als ein Verbrauchsausweis, da das Gebäude erfasst und berechnet werden muss. Holen Sie sich mehrere Angebote ein und klären Sie, was enthalten ist: Vor-Ort-Termin, Auswertung der Unterlagen, Modernisierungsempfehlungen. Konkrete Beträge nennen wir hier bewusst nicht.

Bußgelder und Folgen

Das Gesetz sieht Bußgelder für bestimmte Verstöße vor: die nicht oder nicht rechtzeitige Vorlage oder Übergabe des Energieausweises, fehlende Pflichtangaben in Anzeigen, unrichtige Daten und die Ausstellung durch eine nicht berechtigte Person. Voraussetzung ist Vorsatz oder Leichtfertigkeit. Nach § 108 Abs. 2 GEG kann in diesen Fällen eine Geldbuße von bis zu 10.000 Euro festgesetzt werden. Der Betrag im Einzelfall liegt im Ermessen der zuständigen Behörde.

Neben Bußgeldern kann ein fehlender Ausweis Verhandlungen belasten und Interessenten verunsichern. Rechtzeitig vorbereitet ist das schnell vermeidbar.

Sonderfälle: Denkmal, kleine Gebäude, Teilflächen

  • Baudenkmäler. Nach der bis Ende 2026 geltenden Fassung des § 79 Abs. 4 GEG sind die Vorlage- und Übergabepflichten bei Verkauf und Vermietung (§ 80 Abs. 3 bis 7) auf ein Baudenkmal nicht anzuwenden. Die ab 1. Januar 2027 geltende Fassung des § 79 Abs. 4 nennt Baudenkmäler als Ausnahme nicht mehr. Wer ein Denkmal verkaufen oder vermieten will, sollte den Ausweis deshalb vorsorglich einplanen.
  • Kleine Gebäude. Auf ein kleines Gebäude sind die Energieausweis-Vorschriften nicht anzuwenden. Als „kleines Gebäude“ definiert § 3 GEG ein Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche; ab 2027 heißt es „weniger als 50 Quadratmetern“.
  • Gemischt genutzte Gebäude. Unterscheiden sich Teile eines Wohngebäudes nach Nutzung und Technik wesentlich von der Wohnnutzung und machen sie einen nicht unerheblichen Teil der Nutzfläche aus, sind sie nach § 106 GEG getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln.
  • Wohnungseigentum. Bei einer Eigentumswohnung wird in der Regel ein Ausweis für das gesamte Gebäude benötigt. Die Hausverwaltung kann ihn bereitstellen oder weiterhelfen. Unterlagen zum Verkauf einer Eigentumswohnung bündelt der Beitrag Eigentumswohnung verkaufen: Unterlagen.

Checkliste Energieausweis

  • Prüfen, ob für Ihr Objekt eine Ausweispflicht besteht oder eine Ausnahme gilt
  • Vorhandenen Ausweis suchen: Ausstellungsdatum und Gültigkeit (zehn Jahre) prüfen
  • Art klären: Bedarfsausweis zwingend oder Verbrauchsausweis möglich
  • Unterlagen sammeln: Pläne, Baujahr, Heizungsdaten, Abrechnungen
  • Aussteller mit Berechtigung beauftragen, Angebote vergleichen
  • Ausweis vor dem ersten Besichtigungstermin bereithalten oder aushängen
  • Pflichtangaben in der Anzeige übernehmen (Ausweisart, Kennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse)
  • Nach dem Notartermin Kopie dem Käufer übergeben
  • Änderungen zum 1. Januar 2027 im Blick behalten (digitaler Ausweis, neue Pflichtangaben in Anzeigen)

Fazit

Der Energieausweis ist ein überschaubares Dokument, das sich zügig besorgen lässt, wenn Sie früh anfangen. Er verhindert Bußgelder und Verzögerungen und schafft bei Interessenten Vertrauen. Wenn Sie verkaufen möchten und zunächst wissen wollen, welche Unterlagen und Schritte sinnvoll sind, schreiben Sie uns oder nutzen Sie das Formular Objekt anbieten. Über den Verkaufsprozess informiert unsere Seite zum Immobilienverkauf. Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.