Wer eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, steht oft gleichzeitig vor einem Trauerfall, einer Menge Papierkram und der Frage, was mit dem Haus oder der Wohnung geschehen soll. Dazu kommt bei mehreren Erben die Abstimmung untereinander. Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Punkte: welche Nachweise Sie brauchen, wie die Erbengemeinschaft entscheidet, was steuerlich zu bedenken ist und in welcher Reihenfolge ein Verkauf sinnvoll abläuft.

Erst klären, wer Eigentümer ist: Der Erbnachweis

Mit dem Erbfall geht das Eigentum an der Immobilie auf die Erben über, ohne dass sofort das Grundbuch geändert wird. Für den Verkauf müssen die Erben sich aber als Eigentümer ausweisen. Das Grundbuchamt verlangt dafür einen Nachweis der Erbfolge.

Üblich sind zwei Wege:

  • Erbschein: Er wird beim Nachlassgericht beantragt und weist aus, wer zu welchem Anteil Erbe ist.
  • Notarielles Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift: In diesem Fall kann das Grundbuchamt unter Umständen auf einen Erbschein verzichten (§ 35 GBO).

Bei einem handschriftlichen Testament ist in der Regel ein Erbschein nötig. Der Notar, der später den Kaufvertrag beurkundet, prüft ohnehin, ob die Verkäufer verfügungsberechtigt sind. Beantragen Sie den Erbnachweis deshalb früh, denn ohne ihn lässt sich der Kaufvertrag nicht vollziehen.

Gehört zum Nachlass Grundbesitz, sollten Sie außerdem einen aktuellen Grundbuchauszug einholen. Er zeigt, ob Grundschulden, ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht eingetragen sind. Zur Lastenfreistellung finden Sie Details im Ratgeber zur Löschung von Grundschulden.

Erbengemeinschaft: Wer darf was entscheiden?

Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen gemeinsam, und niemand kann allein über sie verfügen. Das Gesetz regelt das so:

  • Verwaltung: Der Nachlass wird von den Erben gemeinschaftlich verwaltet (§ 2038 BGB). Notwendige Maßnahmen zur Erhaltung, etwa eine dringende Reparatur, kann jeder Miterbe auch allein veranlassen.
  • Verfügung: Über einen Nachlassgegenstand, also auch über die Immobilie, können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Ein Verkauf braucht deshalb die Mitwirkung aller Miterben.
  • Auseinandersetzung: Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgelöst wird (§ 2042 BGB). Ausnahmen, etwa Anordnungen des Erblassers im Testament, sind möglich.

Praktisch heißt das: Einer allein kann nicht verkaufen, und einer allein kann die anderen auch nicht dauerhaft festhalten. Für die ordnungsmäßige Verwaltung des Nachlasses genügt nach § 2038 Abs. 2 in Verbindung mit § 745 Abs. 1 BGB ein Mehrheitsbeschluss, wobei sich die Mehrheit nach der Größe der Erbteile richtet. Der Verkauf der Immobilie selbst ist dagegen eine Verfügung und keine Verwaltungsmaßnahme; dafür müssen alle Miterben mitwirken. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Erbrecht beraten.

Drei typische Lösungen

  1. Verkauf an Dritte: Die Immobilie wird am Markt verkauft, der Erlös unter den Erben nach Anteilen verteilt.
  2. Übernahme durch einen Miterben: Ein Erbe übernimmt das Objekt und zahlt die anderen aus. Hier hilft ein neutral ermittelter Wert, damit die Auszahlung nachvollziehbar ist.
  3. Fortführung der Gemeinschaft: Die Erben behalten die Immobilie zunächst, etwa um sie zu vermieten. Das braucht klare Absprachen über Kosten und Erträge.

Teilungsversteigerung: der letzte Ausweg

Wenn die Erben sich nicht einigen, kann ein Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Rechtsgrundlagen sind unter anderem § 753 BGB und §§ 180 ff. ZVG. Das Gericht versteigert die Immobilie, der Erlös wird verteilt.

Für die Beteiligten ist das selten die beste Lösung, denn in Versteigerungen werden häufig geringere Erlöse erzielt als bei einem sorgfältig vorbereiteten freihändigen Verkauf, und Verfahren kosten Zeit. Das Gericht kann das Verfahren auf Antrag eines Miteigentümers unter Abwägung der Interessen zeitweise einstellen (§ 180 Abs. 2 ZVG). Besser ist es meist, die Teilungsversteigerung als Verhandlungsargument im Hinterkopf zu behalten und den freien Verkauf zu versuchen.

Wert ermitteln: Bewertung zum Stichtag

Bevor verkauft oder ausgezahlt wird, braucht die Erbengemeinschaft eine belastbare Wertgrundlage. Zwei Fragen sind zu trennen:

  • Verkehrswert für den Verkauf: Welcher Preis ist am Markt realistisch? Dazu mehr im Ratgeber Immobilienwert ermitteln.
  • Wert zum Stichtag: Für Auseinandersetzung, Pflichtteilsansprüche oder steuerliche Zwecke kann der Wert zum Todestag des Erblassers maßgeblich sein. Ein Verkehrswertgutachten legt diesen Wert nachvollziehbar dar.

Ein neutrales Gutachten nimmt Spannung aus der Runde, weil nicht einer der Erben „seine“ Zahl durchsetzen muss. Mehr zu Kosten und Ablauf lesen Sie im Beitrag Verkehrswertgutachten: Kosten und Ablauf. Eine erste Einschätzung können Sie über die Seite Immobilie bewerten anfragen.

Steuern: Spekulationsfrist und Erbschaftsteuer

Spekulationsfrist bei geerbten Immobilien

Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Objekte, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Bei einem Erbe gilt: Die Anschaffung durch den Erblasser wird dem Erben zugerechnet. Hat der Verstorbene die Immobilie also vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist die Frist in der Regel abgelaufen, ohne dass sie mit dem Erbfall neu beginnt. Ob eine Ausnahme wegen Eigennutzung greift, hängt vom Einzelfall ab.

Erbschaftsteuer

Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt, hängt von Verwandtschaftsgrad, Freibeträgen und Wert des Nachlasses ab. Dazu machen wir keine Aussagen. Die Erbschaftsteuererklärung und mögliche Befreiungen, etwa für das Familienheim, klären Sie mit einer Steuerberatung.

Laufende Kosten und Nachlasspflege

Bis zum Verkauf entstehen Kosten, die oft unterschätzt werden:

  • Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Wasser, Müll und Heizkosten
  • Instandhaltung, Winterdienst und Gartenpflege
  • Bei Leerstand: Pflicht zur Verkehrssicherung und Rückfrage beim Versicherer, ob der Vertrag bei längerem Leerstand Einschränkungen vorsieht (das richtet sich nach den jeweiligen Versicherungsbedingungen)

Sind die Erben noch nicht bekannt oder streiten sie, kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen, der den Nachlass sichert. Das ist ein Ausnahmefall. In der Regel genügt es, in der Erbengemeinschaft festzulegen, wer das Objekt betreut, wie Kosten verauslagt werden und wie sie später verrechnet werden.

Ist das Haus vermietet, gelten zusätzlich die Regeln zum Mietverhältnis, die wir im Beitrag Immobilie mit Mieter verkaufen beschreiben.

Verkauf Schritt für Schritt

  1. Erbnachweis besorgen: Erbschein beantragen oder notarielle Verfügung samt Eröffnungsniederschrift bereithalten.
  2. Grundbuch ändern lassen oder vorbereiten: Die Erben werden als Eigentümer eingetragen oder der Notar bereitet den Vollzug vor.
  3. Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen. Zum Energieausweis siehe Energieausweis: Pflicht bei Verkauf und Vermietung.
  4. Wert klären: Marktwert oder Gutachten, je nachdem, ob verkauft oder ausgezahlt wird.
  5. Einigung herstellen: Verkauf, Übernahme oder Fortführung. Möglichst schriftlich festhalten, wer wen vertritt.
  6. Vermarktung vorbereiten: Räumung, Zustand, Preisstrategie. Hinweise dazu im Ratgeber zum Immobilienverkauf in Hamburg.
  7. Notartermin und Kaufpreiszahlung: Alle Erben wirken beim Kaufvertrag mit oder bevollmächtigen eine Person.
  8. Erlös verteilen: Nach Abzug von Kosten und Ablösungen nach den Erbquoten oder der getroffenen Vereinbarung.

Checkliste für Erben

  • Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift liegt vor
  • Alle Miterben sind bekannt und erreichbar; Vollmachten sind geklärt
  • Aktueller Grundbuchauszug ist beschafft (Lasten, Wohnrechte, Grundschulden)
  • Offene Darlehen und Ablösebeträge sind bei der Bank angefragt
  • Schlüssel, Zugang und Zählerstände sind dokumentiert
  • Laufende Kosten und ihre Verteilung sind geregelt
  • Wert ist ermittelt, bei Streit durch ein neutrales Gutachten
  • Steuerliche Fragen (Spekulationsfrist, Erbschaftsteuer) sind mit der Steuerberatung besprochen
  • Hausrat und persönliche Gegenstände sind verteilt oder geräumt
  • Bestehende Mietverhältnisse und Versicherungen sind erfasst

Typische Fehler vermeiden

Häufig wird zu schnell gehandelt: Räumung oder Renovierung ohne Absprache, Preisfestlegung aus dem Bauch heraus oder Gespräche mit Interessenten, bevor die Erbfolge geklärt ist. Ebenso problematisch ist das lange Zögern, denn laufende Kosten und mögliche Spannungen unter den Erben wachsen mit der Zeit. Ob sich Renovierungen vor dem Verkauf lohnen, besprechen Sie am besten vorher, siehe Renovieren vor dem Verkauf.

Fragen, die Erben häufig stellen

Muss das Haus vor dem Verkauf geräumt werden?

Nicht zwingend, aber leere oder aufgeräumte Objekte lassen sich besser zeigen. Klären Sie vorher, wer Hausrat übernimmt, was verteilt, gespendet oder entsorgt wird. Wertvolle Stücke und persönliche Dokumente sollten Sie nicht vorschnell entsorgen. Halten Sie in der Erbengemeinschaft schriftlich fest, wer was behält, damit später kein Streit entsteht.

Was gilt, wenn ein Erbe nicht erreichbar ist?

Dann kann der Verkauf nicht vollzogen werden, solange seine Mitwirkung fehlt. Ist der Aufenthalt unbekannt oder lebt ein Erbe im Ausland, braucht der Notar in der Regel eine wirksame Vollmacht oder eine Unterschrift vor Ort. Ist ein Erbe minderjährig, bedürfen die Eltern für die Verfügung über ein Grundstück in der Regel der Genehmigung des Familiengerichts (§ 1643 Abs. 1 in Verbindung mit § 1850 Nr. 1 BGB); der Notar sagt Ihnen, was im Einzelfall nötig ist. Planen Sie dafür zusätzliche Zeit ein.

Ist ein Verkauf unter Wert zu befürchten?

Gerade unter Zeitdruck wird oft zu schnell entschieden. Ein neutraler Wertanker schützt alle Beteiligten, weil jeder nachvollziehen kann, wie der Angebotspreis entstanden ist. Vergleichen Sie Angebote immer mit dieser Grundlage.

Fazit

Eine geerbte Immobilie lässt sich gut verkaufen, wenn Erbnachweis, Zuständigkeiten und Wertbasis geklärt sind, bevor die Vermarktung beginnt. Entscheidend ist, dass alle Miterben denselben Informationsstand haben und die Schritte gemeinsam gehen. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Erbimmobilie wert ist oder wie ein Verkauf in Ihrer Situation ablaufen kann, schreiben Sie uns über Immobilie bewerten oder nutzen Sie das Kontaktformular. Wir besprechen mit Ihnen die nächsten Schritte, auf Wunsch gemeinsam mit allen Erben.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.