Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Zahlen in Exposé, Mietvertrag und Kaufentscheidung: Sie fließt in Preis und Miete ein und ist Grundlage für viele Vergleiche. Trotzdem wird sie oft ungenau angegeben. Wer die Wohnfläche berechnen will, braucht dafür klare Regeln, und die liefert in Deutschland vor allem die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Dieser Beitrag erklärt, wie Balkone, Dachschrägen und Kellerräume zählen, was die DIN 277 damit zu tun hat, wo Miete und Verkauf sich unterscheiden und wie Sie typische Fehler vermeiden.

Was die Wohnflächenverordnung regelt

Die WoFlV sagt in ihrem § 2, was zur Wohnfläche gehört: die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Dazu zählen auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, die der Wohnung zugeordnet sind.

Nicht zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 3 insbesondere Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen sowie Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume nicht genügen. Auch gewerblich genutzte Räume zählen nicht.

Die Verordnung gilt nach § 1 WoFlV unmittelbar, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird, also vor allem bei gefördertem Wohnraum. Im Mietrecht legt der Bundesgerichtshof den Begriff „Wohnfläche“ auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich nach den Bestimmungen aus, die für preisgebundenen Wohnraum zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses galten (Urteil vom 17. April 2019, VIII ZR 33/18). Bei Verträgen ab 2004 ist das die WoFlV; wurde die Fläche bis Ende 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet, bleibt es nach § 5 WoFlV bei dieser Berechnung, solange nichts umgebaut wird. Eine andere Berechnung kommt etwa in Betracht, wenn die Parteien sie vereinbart haben oder sie örtlich üblich ist. Im Kaufvertrag gibt es keine feste Vorgabe: Dort gilt, was die Parteien vereinbart haben; die WoFlV wird in der Praxis aber häufig als Maßstab genutzt.

So wird gemessen

Nach § 3 WoFlV wird die Grundfläche nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt, ausgehend von der Vorderkante der Bekleidung. Gemeint ist die Fläche, die tatsächlich nutzbar ist, gemessen am fertigen Raum. Aus Plänen mit Rohbaumaßen kann die Wohnfläche daher je nach Putzstärke abweichen. Nicht mitgerechnet werden nach § 3 Abs. 3 unter anderem Schornsteine, Vormauerungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben, außerdem Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Treppenabsätzen sowie Türnischen. Die Grundfläche darf nach § 3 Abs. 4 durch Ausmessung im fertigen Wohnraum oder anhand einer Bauzeichnung ermittelt werden; weicht der Bau von der Zeichnung ab, ist neu zu ermitteln.

Anrechnung nach § 4 WoFlV

Die Verordnung unterscheidet nach lichter Höhe und Raumtyp:

  • Mindestens zwei Meter lichte Höhe: Die Grundfläche zählt vollständig.
  • Zwischen einem und zwei Metern: Die Grundfläche zählt zur Hälfte.
  • Unter einem Meter: Die Fläche zählt nicht mit.
  • Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume: Anrechnung zur Hälfte.
  • Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen: in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte.

Balkon und Terrasse

Das „Viertel“ ist der Regelfall, die „Hälfte“ ist die Obergrenze. Wann mehr als ein Viertel gerechnet wird, hängt von der Nutzbarkeit ab: ein großzügiger, geschützter und gut nutzbarer Balkon kann höher angesetzt werden. Viele Verträge vereinbaren ausdrücklich ein Viertel oder die Hälfte. Wichtig ist, dass die Angabe im Exposé und im Vertrag dieselbe Berechnung zugrunde legt und offenlegt, wie gerechnet wurde.

Dachschrägen

Hier entscheidet die lichte Höhe. Nur wo der Raum mindestens zwei Meter hoch ist, zählt die Fläche voll. Zwischen einem und zwei Metern zählt sie halb, darunter gar nicht. Wer die Schräge fälschlich komplett einrechnet, überschätzt die Wohnfläche, vor allem in ausgebauten Dachgeschossen.

Keller

Kellerräume nennt § 2 Abs. 3 WoFlV ausdrücklich als Zubehörräume, die nicht zur Wohnfläche zählen; dasselbe gilt für Räume, die die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung nicht erfüllen. Ein als Wohnraum genehmigter und tatsächlich genutzter Raum im Untergeschoss ist etwas anderes als ein Hobbyraum oder Abstellraum. Ob ein ausgebauter Kellerraum mitgerechnet werden darf, hängt deshalb davon ab, ob er nach der Landesbauordnung als Aufenthaltsraum zulässig ist (etwa Raumhöhe, Belichtung, Genehmigung). Belegen Sie das mit den Bauunterlagen; ein Hobbyraum im Keller zählt in aller Regel nicht.

Rechenbeispiel (frei erfunden)

Die folgenden Maße sind ein Beispiel zur Veranschaulichung und stammen nicht aus einem echten Objekt.

Raum Rechnung Anrechenbare Fläche
Wohnzimmer 5,00 m × 4,00 m 20,0 m²
Schlafzimmer 4,00 m × 3,50 m 14,0 m²
Küche 3,00 m × 3,00 m 9,0 m²
Bad 2,50 m × 2,00 m 5,0 m²
Flur 6,0 m² 6,0 m²
Dachzimmer (12 m²: davon 8 m² mit ≥ 2 m, 3 m² mit 1 bis 2 m, 1 m² unter 1 m) 8,0 + 3,0 × 0,5 + 0 9,5 m²
Balkon (8 m²) 8,0 × 0,25 2,0 m²
Summe 65,5 m²

Würde man das Dachzimmer und den Balkon einfach mit der vollen Grundfläche ansetzen, kämen 20 m² statt 11,5 m² zusammen, also mehr als 8 m² zu viel, in diesem Beispiel mehr als zehn Prozent der Gesamtfläche. Genau solche Differenzen entstehen in der Praxis häufig.

DIN 277: etwas anderes als die Wohnfläche

Die DIN 277 (aktuelle Ausgabe: DIN 277:2021-08, Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau) regelt Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche, Konstruktions-Grundfläche und Rauminhalte für Planung, Bau und Gebäudemanagement. Eine „Wohnfläche“ im Sinne der WoFlV ist das nicht. Die Zahlen können sich deutlich unterscheiden, weil zum Beispiel Balkone, Dachschrägen und Wandstärken anders berücksichtigt werden. Eine Fläche „nach DIN 277“ ist im Wohnbereich deshalb nur brauchbar, wenn ausdrücklich dasteht, was damit gemeint ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann im Mietrecht eine andere Berechnungsweise nur dann maßgeblich sein, wenn sie örtlich üblich ist, also in der Region insgesamt ein anderes Regelwerk wie die DIN 277 angewendet wird (VIII ZR 33/18).

Miete und Verkauf: Wo die Fläche unterschiedlich wirkt

Vermietung

Im Mietvertrag ist die Wohnfläche meist Teil der Beschreibung der Wohnung. Liegt die tatsächliche Fläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten, ist das nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt, auch bei einem „ca.“-Zusatz (Urteil vom 10. März 2010, VIII ZR 144/09). Anders kann es liegen, wenn der Vertrag ausdrücklich klarstellt, dass die Quadratmeterangabe nicht der Festlegung der Mietsache dient (Urteil vom 10. November 2010, VIII ZR 306/09).

Für andere Fälle gilt die Zehn-Prozent-Grenze nicht: Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es allein auf die tatsächliche Wohnfläche an (Urteil vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14), und bei einer Betriebskostenabrechnung nach Wohnflächenanteilen ist im Allgemeinen ebenfalls die tatsächliche Fläche maßgeblich (Urteil vom 30. Mai 2018, VIII ZR 220/17). Die Einzelheiten hängen von Vertrag und Umständen ab. Mehr zu Ihren Pflichten als Vermieter: Wohnung vermieten in Hamburg.

Verkauf

Beim Verkauf ist die Wohnfläche meist Teil der Objektbeschreibung. Ob und wie sie Vertragsinhalt wird, hängt vom Kaufvertrag ab. Im notariellen Vertrag wird die Fläche oft ausdrücklich nicht garantiert, und Rechte des Käufers wegen eines Mangels werden häufig ausgeschlossen. Auf einen solchen Ausschluss kann sich der Verkäufer aber nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB). Darum lohnt sich eine saubere Berechnung vor dem Exposé, siehe Immobilie verkaufen in Hamburg.

Typische Fehler

  • Rohbaumaße statt lichter Maße verwenden
  • Dachschrägen komplett einrechnen
  • Balkon voll oder mit der Hälfte ansetzen, ohne es zu erwähnen
  • Keller- oder Hobbyräume als Wohnraum zählen
  • Alte Pläne oder Verkaufsunterlagen des Bauträgers unkritisch übernehmen
  • Umbauten nicht berücksichtigen (Wände versetzt, Dach ausgebaut)
  • Wohn- und Nutzfläche verwechseln
  • Nicht angeben, nach welchem Verfahren gerechnet wurde

Wo Sie Pläne bekommen

  • Eigene Unterlagen: Kaufvertrag, Teilungserklärung, Bauträgerunterlagen, Mappe vom Vorbesitzer.
  • Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft: oft liegen Grundrisse und Flächenangaben vor.
  • Bauamt oder Bauarchiv: Genehmigungsunterlagen, gegen Gebühr und mit Nachweis Ihrer Berechtigung. In Hamburg führen die Bezirksämter die Bauakten; Eigentümer, Bevollmächtigte und Hausverwalter haben ein berechtigtes Interesse an der Einsicht. Im Kreis Stormarn nimmt die untere Bauaufsichtsbehörde des Kreises die Anträge entgegen, für Ahrensburg, Bad Oldesloe und Reinbek sind die jeweiligen Stadtverwaltungen zuständig. Üblich sind Ausweis, Eigentumsnachweis und gegebenenfalls Vollmacht.
  • Katasteramt: für Lageplan und Flurkarte.
  • Aufmaß vor Ort: Wenn Pläne fehlen oder veraltet sind, kann ein Fachmann die Räume neu aufnehmen.

Checkliste: Wohnfläche richtig angeben

  • Pläne und frühere Berechnung besorgen
  • Prüfen, ob seit dem Bau umgebaut wurde
  • Alle Räume vermessen: lichte Maße, Höhen notieren
  • Dachschrägen in Höhenzonen aufteilen
  • Balkon und Terrasse mit klarer Quote ansetzen
  • Zubehörräume und nicht anrechenbare Flächen herausnehmen
  • Rechenweg und Quote schriftlich festhalten
  • Im Exposé oder Vertrag angeben, wonach berechnet wurde
  • Bei Unsicherheit Aufmaß in Auftrag geben

Wenn Zahlen widersprüchlich sind

In der Praxis liegen oft mehrere Flächenangaben vor: im Kaufvertrag, im Exposé, in der Teilungserklärung und in einem älteren Plan. Sie weichen häufig voneinander ab, weil unterschiedliche Regeln oder Rechenwege dahinterstehen. Zuerst sollten Sie herausfinden, welche Berechnung welcher Angabe zugrunde liegt: lichte Maße oder Rohbaumaße, Balkon mit welcher Quote, Dachschräge mit oder ohne Abzug.

Wenn die Unterlagen nicht zusammenpassen, ist ein neues Aufmaß der sauberste Weg. Dabei messen Sie jeden Raum, notieren die lichte Höhe an den Schrägen und halten die Quoten für Balkon und Terrasse fest. Für den Verkauf sollten Sie im Exposé die Fläche mit Zusatz angeben, zum Beispiel „ca. nach WoFlV“, und intern den Rechenweg aufbewahren. So können Sie Fragen von Interessenten und Gutachtern schnell beantworten.

Bei Mietwohnungen ist besondere Vorsicht geboten, wenn eine Mieterhöhung auf die Fläche gestützt wird oder wenn Betriebskosten nach Fläche umgelegt werden. Abweichungen wirken dann unmittelbar auf Zahlungen: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zählt in beiden Fällen die tatsächliche Fläche, nicht die im Vertrag genannte. Prüfen Sie in solchen Fällen früh, ob die Angabe im Vertrag noch stimmt. Auch die Nebenkostenabrechnung baut auf der Fläche auf; was Vermieter dabei beachten müssen, steht im Beitrag Nebenkostenabrechnung für Vermieter.

Fazit

Wer die Wohnfläche sorgfältig und nachvollziehbar ermittelt, vermeidet Streit in Miete und Verkauf und schafft eine verlässliche Grundlage für Preis und Wertermittlung. Für die Einordnung Ihres Objekts schreiben Sie uns über Immobilie bewerten. Wie Gutachter mit den Flächen weiterrechnen, erklärt der Beitrag zum Verkehrswertgutachten, und eine Preisorientierung finden Sie unter Immobilie-Wert ermitteln. Bei allen weiteren Fragen erreichen Sie uns schriftlich über das Kontaktformular.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Angaben ohne Gewähr; Stand siehe Veröffentlichungsdatum.